苏州良士文化地块年度营销策划报告2012.pdf

2012年度良士文化地块营销策划报告 苏州卓高营销机构谨呈 2012.11.02 报告目录报告目录  第一篇 传承 •项目分析、swot解读  第二篇 超越 •竞品解析、优势对比、客户锁定  第三篇 突破 •产品建议、价值梳理、项目定位  第四篇 开拓 •营销战略、占位推广 壹 •  传 承 项目分析 SWOTSWOT解读解读 1.1 项目素质分析 地理位置地理位置 ：：相城大道东相城大道东、外国语学校北外国语学校北 用地性质 ：住宅 占地面积 ：19380㎡ 建筑面积 ：约30000㎡ （含商业配套约2000㎡） 容积率 ：1.52 建筑密度 建筑密度 ：≤28% 绿化率 ：≥37% 地块现状地块现状 ：：地面基本平整地面基本平整 1.2    项目四至分析 北北 ：：湖沁花园湖沁花园 ，动迁小区动迁小区 ；； 中翔创世纪大厦，写字楼 东：湖沁花园、外国语学校校区 西：阅城新尚广场，餐饮店居多； 相城大道 ，区域最重要的交通干道 相城大道 域 重 的交通 道 南：外国语学校校区 1.3   项目swot解读 S优势解读S优势解读 地理先决条件优渥，相城大道沿线绝版住宅地块，繁华之地一脉承传； 项目为苏州外国语学校双面环抱，传承了优美的居住环境与静谧的人文氛围。 W劣势解读W劣势解读 项目规模较小项目规模较小 ，不利于高端形象及气势的塑造不利于高端形象及气势的塑造。 O机会解读O机会解读 项目体量小，有利于营销节奏的把控，从而实现快速去化； 可依靠合人性化、创新性的产品规划及独特、差异化的项目定位，聚拢大批拥趸。 T威胁解读T威胁解读 核心区南山檀郡明年继续推盘，活力岛板块住宅存量较大，客群分流严重。 贰贰 •  超越超越 竞品分析 优势解读 客户锁定 2.1 相城区住宅总貌 中惠地块 奥特 书香韵 康桥熙岸 积水项目 红鼎湾 康桥百合 张建平