农村房屋评估指导意见.doc

湖南省农村房屋估价指导意见 （讨论稿） 　　 第一条　为了规范湖南省农村房屋估价行为，保证估价质量，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》，制定本意见。 　　第二条　本意见适用于湖南省农村集体所有土地上的房屋价值进行分析、估算和判定的活动，包括农村房屋征收拆迁估价、抵押估价、司法技术鉴定，以及农村土地和房屋入股、联营形式的估价等各类估价目的。 第三条　本意见所称的农村房屋，是指湖南省农村集体土地范围内的住宅或生产经营性房屋。 第四条　从事农村房屋估价的房地产估价机构，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估；从事农村房屋估价的人员，应当是专职的注册房地产估价师。 第五条　农村房屋估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 房地产估价机构、房地产估价人员与估价项目当事人有利害关系或者是估价项目当事人的，应当回避。 第六条　委托人应当向房地产估价机构如实提供农村房屋估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。 农村房屋的用途、建筑面积、土地面积等一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以委托人书面提供并经当地政府相关部门确定的为准。 第七条 当事人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押估价，但有下列情形之一的农村房屋不应作为抵押估价对象： （一）权属有争议的； （二）未取得房屋所有权证的； （三）未取得集体土地建设用地使用证的； （四）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的； （五）已依法公告被列入征地拆迁范围的。 第八条 本意见所称的农村房屋征收拆迁估价目的一般表述为“为确定被征收房屋拆迁货币补偿金额估价而评估其房屋市场价格”。 本意见所称的农村房屋抵押估价目的一般表述为“为确定农村房屋抵押贷款额度提供参考依据而评估其房屋抵押价值”。 本意见所称的农村房屋司法技术鉴定的估价目的一般表述为“为农村房屋司法技术鉴定提供参考依据而评估其房屋市场价值”。 农村房屋其它的估价目的参考以上表述进行描述。 第九条　除农村房屋征收拆迁估价时点应为土地征收公告之日以外，其它估价目的农村房屋估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查看之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 第十条　农村房屋估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途，以及区位、实物、权益状况等。 第十一条　房地产估价师应当对估价对象进行实地查看，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查看记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。 内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。 实地查看记录应当作为估价档案资料妥善保管。 第十二条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计农村房屋在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，并在估价报告中作出必要的风险提示。 第十三条 农村房屋估价应按《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等要求选用合适的估价方法。 第十四条 在运用成本法估价时应按下列步骤进行：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2、估算重置价格或重建价格；3、估算折旧；4、求出积算价格。 （一）房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l、土地取得费用；2、建筑成本；3、管理费用；4、资金利息；5、税费；6、开发利润。 （二）农村房屋相应的土地使用权取得费用，是指土地使用权人在估价时点，在估价对象所在地取得相同性质、同等数量的土地使用权按现行政策法规应当支付的有关费用之总和。具体的费用项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定。 （三）农村房屋的建筑成本，可采用分部分项法、工程造价类比法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的