房地产成本管理与控制方法概论(PPT 32页).pptVIP

 《房地产成本管理与控制方法》;第一部分 对房地产成本管理的概述 1、 对成本管理认识的几个误区 2、房地产的成本管理 3、 房地产成本的组成和形式 4、 成本管理涉及到的各责任主体之间的关系处理 5、 成本管理的内涵及成本管理的原则 6、 成本管理演变过程 第二部分 房地产开发各阶段成本控制的思路与方法 1、 房地产成本控制的基本思路 2、 成本管理的各个阶段划分 3、 开发各阶段成本控制的要求及重点; 第一部分 对房地产成本管理的概述 在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。但是关于对成本管理的认知的程度，所谓“仁者见仁，智者见智”，不同的人也存在不同的看法。就这个方面的知识，今天我就自己的观点和大家交换一下看法，不到之处欢迎大家积极的提出意见。;一、 对成本管理认识的几个误区 1、 误区一：成本管理就是预结算管理（单一），是根据工程开始和结束的阶段性工作（公司及行业很多人的看法，认识的狭隘性）。; 6、 误区六：产品管理与成本管理割离，分别运行。（实际是：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性） … …;二、什么是房地产的成本管理 所谓的房地产成本就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额，是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。“成本管理”的最终目标是将成本合理地揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。;三、 房地产成本的组成及其形式 行业中许多企业的成本组成及其分类均根据本公司的特色而定，不尽相同。根据房地产开发的不同阶段和周期，结合我们公司的实际情况，07年成本部同财务管理中心结合并按照领导的意见，整理出成本科目体系如下。;四、 成本管理涉及到的各责任主体之间的关系处理 1、成本与品质、速度的冲突;2、动态成本与变化的矛盾;五、成本管理的内涵及成本管理的原则 1、成本管理的内涵：成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化。 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值。 成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本。 2、成本管理的原则： 2.1要有全员参与的成本意识。公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中。成本管理和控制不是单靠哪个部门就可以做好的事，需要靠公司所有员工、所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制，开源节流。 2.2全过程的成本管理原则。项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动、及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制；;2.3合同化的管理原则。所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等； 2.4 目标利润制约下的目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）； 2.4内部分级、分部门控制原则。任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成涉及公司利益流出的成本决策与业务操作；业务操作实施前要按程序报批，操作与监控相分离。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。 2.5可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。;3、 工程造价与成本管理之间的关系 在房地产开发的初期阶段，由于大家都对房地产的管理没有太多的经验，认为工程造价控制=成本管理，只有等施工图出来后才能进行控制，而且更多的是在工程施工阶段。随着房地产行业的逐步发展，成本管理的理念逐步建立和成熟，形成了一套基于工程造价之上的成本管理制度和体系，换句话说，工程造价是基础和工具，成本管理其工作的延伸和升级。成本管理工作包含但不限于工程造价。其发展过程可以用以下图表展示。;3、