南通商业项目市调..ppt

本案综合分析 南通人消费基本选择市中心的南大街板块，而其中百货商场和大型卖场人气较高，而本案位于城北板块，周边人气并不是很好，所以建议本案一定需要用精确的主题定位来吸引周边人气并用强大的后期营运亮点来加以巩固。 定位分析：挖掘现有的市场空白点，打造南通的“富人区”，创南通高端精致商业的第一品牌。（此定位取决与泛商业形态均已到位的前提） 主题分析：由于本案已和日本知名酒店管理公司签订合同，且很有可能后期常驻本案的人口为在南通工作之日企员工，故先期卖点顺利成长首推“日本” 业态分析：南通主要的大型餐饮均为海鲜类，而缺少较好的川菜馆、蜀菜馆、素帮菜馆，以及各种形态的新型国际餐厅，建议本案引进南通空白餐饮业态，吸引人气。 特别是西餐厅就整个南通来说这类餐饮基本处于空白，可以作为后期本案的支柱型业态，需要加以细化和准确的功能分区。 既然是高端商业，那么娱乐必然是不可缺少的，且也是南通现近的商业盲点之一，在此处需要体现的是本案另一特色，就是夜消费，加之本案已确认的影院和高端会所的入住，也正好传承了这点。 综上所述：本案的设定已非常明确！ 高端精致的夜消费汇合点：吃、喝、玩、乐！ THANK YOU！ 南通市整体商业市调分析报告 目录 整体市场分析 整体商业分析 具体个案分析 日式商业分析 本案综合分析 整体市场分析 面积: 8001平方公里 人口: 766万 下辖3市2县4区 市区面积1706平方公里 人口220万 南通概况 南通经济情况 2001-2009年南通市GDP发展情况 2008年 2009年 发展速度跃居江苏省及长三角各市之首 南通的经济蓬勃发展，经济发展势头非常良好，并伴随着与上海城市圈的逐步成型，南通的经济会向更高的层次发展，经济也将慢慢转型，形成质的飞跃。 整体市场分析 港闸区概况-交通 “一站三口” 南通火车站 盐通高速出口 通启高速出口 通宁高速出口 整体市场分析 南通目前的商业发展与区域规划主要商圈主要分布在三块 南大街商业圈 南大街商业中心区包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段为核心地块，整体上呈“T”型分布，以南大街为商业主轴线并向四周延升的区域。是目前南通最主要的商业圈，功能以百货为主，但商业设施较差。 北大街商业圈 外环北路商业带是港闸区商业相对开发较早区域，承接为来成为城市副中心职责。目前该商业带以外环路为中轴以交通叉口为节点，规划开发形成三个组团，使其互为联动 开发区商圈 开发区商圈是新区造城所兴建的大型配套设施，目前商业设施尚较为缺乏，整个人口导入尚在初期阶段； 商圈整体分析 南通市主要商业分布 北大街商业圈 南大街商业圈 开发区商圈 南通现在商业主要集中在市中心，以南大街为中心辐射500米，都属于商业最繁华地段，亦可视为唯一商业中心。 休闲娱乐业态主要集中在青年中路，以日式餐饮、酒吧为主，以上两块商业为南通较早期开发商业；传统延续性较强。 而新建商业主要是以酒店式公寓、写字楼、住宅（都为出售）配套商业为主，如奥特莱斯、美丽华广场、鸿鸣摩尔、中南世纪广场、以及本案都为此类商业。由于南通对项目建筑的层高还未有限定要求，很多酒店式公寓均为挑高户型，层高为4.5米-4.8米，且价格均价都在7000-7500之间，此次市调的几个酒店式公寓均已售罄；这些项目的商铺平均出售率在85%，但后期的运营并不是很好，以下个案分析中将详细说明！ 商圈整体分析 具体个案分析 具体个案分析 总面积 价格 商业形态 出租率 10万平米，2座写字楼 2万元每平米 一站式SHOPING MALL 未开盘 位于通宁大道与外环北路交界口，总建筑面积10万平米，2011年年底完工，由于目前还未开盘，准确价格没有出来，琚现场销售人员预估均价在2万元每平米以上！ 此项目中间广场为收费式游乐场、有旋转木马、摩天轮等，地下为网吧、溜冰场；主力店为华润苏果大卖场（总部），嘉禾影院等已经基本确定。商业业态有美食广场（中低档快餐类），海鲜坊、日式餐饮（中高档餐饮），百货零售主要以沿街商铺形式，定位中高档国际品牌，但具体品牌商家还未确定，娱乐有量贩式KTV，高级会所，休闲SPA等。据现场销售人员介绍，此项目对面将投入18亿建造室内游乐场，已经开始施工，与项目露台游乐场相结合将构建，南通最大的休闲娱乐场所！ 鸿鸣摩尔对本案威胁 ★★★★★ 业态组合：餐饮+休闲+娱乐+购物 总面积 价格 商业形态 出租率 27.7万平米，其中20.7万为住宅，7万为商铺 1.2万元每平米（2009年6月价格） 传统生活住宅配套 80% 位于城港路与外环北路交