北大纵横宁波永大投资集团房地产咨询项目第二次汇报(ppt 122页).ppt

;郑重声明;会议进程;项目进程;会议进程;;导 读;永大经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向长期以来不是十分清晰;集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法;公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务;企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标;第一阶段（2005~2006）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力;北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题;第二阶段（2007－2008年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等的业务运作能力，形成对房产业务的支持 ;同时通过建立资本运作平台，促进房产业务快速发展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础;第三阶段（2009~ ）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作，保持永大的持续发展能力;永大的主营业务—房产行业，具有周期性波动特征;因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险;但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险;未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降风险、有发展;永大战略发展各阶段目标;导 读;公司业务经营层面的战略需要考虑何处、何时以及如何的问题;永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划三个方面的内容;区域发展规划——区域市场优先级评估帮助永大解决何处发展的问题;术语解释;人均GDP和城市化率对房地产市场紧密相关，因而成为预测房地产市场的主要指标;以人均GDP为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京津地区；东部省份；中西部省份；中部地区经济增长速度高于西部地区;从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区由于人口规模较大，城市化比例相对偏低;依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类地区为直辖市；二类地区为东部8省；三类地区主要为长江以北的中西部和边疆；四类地区主要为长江以南的中西部地区;区域市场需求规模：???销售面积看，二类地区的市场容量最大；随着单位价格上涨，房地产销售额的增长速度快于销售面积增长；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位;广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙江、山东及天津的增幅较大，而东北地区徘徊不前;三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区;区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大;上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落;三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间;供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长;投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快;北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续性较好;收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强;上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平;市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、四类地区企业弱小、竞争强度不高;北京的经营规模化程度最高，其次为上海、广东等；山东、辽宁、天津等行业竞争水平不高;四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山西、河南、内蒙古、甘肃、贵州等省企业规模小，竞争最弱;投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市;综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于中东部地区，应当作为优先发展的区域市场;阶段发展规划——房产业务战略发展将分三个阶段进行：能力构建、区域领先、扩张竞争;业务发展规划——通过区域化、专业化以及品牌化的竞争战略来实现房产业务的各阶段的战略目标;第一阶段：能力构建;区域化：在江浙两省范围内，以宁波为中心，向周边地区扩展;专业化：仍然集中资源专注于普通商品房的开发，培养普通商品房开发的资源与能力;品牌化：创造精品工程，打造项目品牌;第二阶段：区域领先;区域化：巩固浙江、江苏两省业务，进一步向山东、福建等其他二类地区扩展;专业化：继续做好普通商品房的开发，尤其专注于城乡结合部，同时开始进入经济