某路商业项目前期定位策划报告(PPT 116页).pptVIP

项目物业发展方向 项目物业选择的维度 匹配度 项目本体条件 区域发展环境 市场竞争 写字楼 项目位于二环东路商务办公板块与山大路商务办公板块之间，两大板块具有较多的中小企业， 周边写字楼办公环境较差，如项目西邻的文东花园，创展中心等 实力中小型企业需求大，然而目前二大板块市场供应量小，是本项目市场机会点， 公寓 项目周边为高校，商务办公板块，具有一定的市场租赁需求 具有一定发展潜力 区域商务地块多，公寓产品较充足 商业 集中商业 文化东路以高校经济为主的经济商圈，项目周边具有成熟的居民区，集中商业具有一定的需求。 区域商业中心短期内存在极大的经营压力 区域东西两端有2.5万㎡历下大润发和8万㎡银座家居国际时尚广场其中超市1.8万㎡ 社区商业 商业是商务区必备的配套要求； 弥补配套不足，项目核心竞争力的发力点 两面沿街，展示性强，成熟居民区，具有一定的市场消费需求。 区域内现有唯一的居民社区配套 项目物业组合选择 从开发商目标、项目本体、经济收益、区域环境及市场竞争维度选择商业物业组合 项目物业组合建议:写字楼+公寓+商务配套商业 或写字楼+公寓+集中商业 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 【地块价值分析】：整体看文化东路昭示性强、商业价值最高 地块价值分析： 项目北侧文化东路西邻文东花园商务大厦，东靠中建文化广场和中润世纪城，商务办公氛围较浓，同时昭示强，适合商务办公； 项目东侧燕子山路，商务氛围弱，居民居住氛围浓厚，同时也具有较强的商业氛围；较适合规划为居住类商业物业； 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 商务办公区 居 住 类 商 业 方案一:商务办公+集中商业的形式 优势： 规划一定体量的集中商业，能够提升项目的市场影响力； 改变现有的区域商业格局，提升文化东路商圈的城市地位。 对项目产品的附加值具有一定的提升。 劣势： 集中商业类物业需要开发企业自身持有部分物业，集中商业销售部分需要进行统一招商，对开发资金链要求较高，同时后期招商对拉长了项目开发周期； 项目作为区域性集中商业，招商难度大，投资风险高。 项目紧邻银座和大润发，后期商业竞争明显，集中商业的后期运营存在较大风险。 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 产品类组合一：商务办公+集中商业类 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 塔楼 板楼 大型商场 塔楼办公 南北长30米 东西宽30米 单层面积900平米 共计27层 高度97米 约24700平米 板楼公寓 南北长30米 东西宽50米 单层面积1320平 共计17层 高度51米 约24700平米 大型集中商业 南北长52米 东西宽50米 单层面积2600平米 共计5层 约13000平米 地上建筑面积约70200平米 产品类组合一：商务办公+集中商业类 方案一:商务办公+集中商业的形式 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 地下建筑面积 方案二：地下一层 方案二：地下二层 地下容积率不大于2，根据测算地下建筑面积为23400平米，预估地下建三层，每层7800平米，地下一层做超市，地下二层、三层做车库 大型购物超市 地下二、三层停车场 约7800平米 约15600平米 方案二 方案一:商务办公+集中商业的形式 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 建筑形态 业态定位 地下三层 停车场 地下二层 停车场 地下一层 大型购物超市 地上一层 化状品、金饰品、手表、名酒、名茶、海参 地上二层 品牌女装、精品女鞋、手饰挂件 地上三层 品牌男装、休闲装、儿童服装、家居饰品、 地上四层 娱乐广场、美食城、电影院、健身中心、养生会所 塔楼 办公（可分割） 板楼6—8 商务酒店 板楼8—17 精装公寓 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 商务酒店 裙楼商业 公寓 写字楼 塔楼 板楼 写字楼、公寓和大型商场的综合商务运营体 方案三：写字楼+公寓+商务配套 优势： 写字楼与商务底商、公寓独立开，能够提升商务办公的整体形象，可以更好的树立高端商务办公的形象。 能够利于主打项目的品牌，既可以跳出区域限制向经十东路板块高端写字楼看起，竖立区域范围内的项目标杆形象，又立足于区域市场，紧扣区域内中小企业的客群特点。 劣势： 对沿街底商面积具有一定的损失， 项目优劣势分析 开发策略与物业组合 项目定位 规划建议及价值提升 项目整体规划建议 产品组合类型2：商务办公+商务底商类 方案四：写字楼+公寓+商务配