某集团地产项目营销策划报告(PPT 106页).ppt

泰宏集团济源项目营销策划报告 盛励机构 谨呈 2011.6 ;目录 Contents ;一、城市篇;历史 10年完成“撤县建市”——升格“省辖市”两级跳;经济 GDP连年高速增长，经济规模上升期;产业 铅锌、钢铁、能源、化工、建材六大支柱产业;地形 境内80%土地为丘陵山区，集约型用地;人口 全省唯一直管镇的地级市，人口规模递增缓慢;发展 城镇一体化高速发展，中心城区购房人群分流;城市;二、市场篇;城市房地产规模化、产业化乏力;城中村改造、新区开发两大主流模式;2008年始，房地产市场开始呈现供过于求局面;城市房地产市场，年均价格涨幅明显;去化速度对开发品牌依赖度高;高层房源主力户型分配;低密度市场;市场;三、竞争篇;本案竞争态势;本案地段不占优势，尤其是心理距离远;本案规模居中，五星级酒店区域内不独有;本案直接面对建业、绿城两大品牌开发商竞争;竞争;我们如何在后市竞争中脱颖而出？;四、产品篇;混合型社区产品组合思考;产品模型;Q 1—— 本案花园洋房与高层如何搭配最为合理？;方案一：拟定容积率2.0;方案二：拟定容积率2.5;两种方案对比分析;综合考虑，我司建议采用方案一。 另，容积率2.0、2.5近似于两个极限值，之于本案并非绝对两选一的选项。 贵司、设计院亦可在此基础上，根据项目切实情况，酌情调整。;Q 2—— 花园洋房优势何在？;花园洋房，源自人们对别墅生活的敬仰 花园洋房，诠释了特殊历史、文化背景下，人们对“精致生活”的渴望。 花园洋房，是“老上海”殖民时期，东西方文化交融与碰撞后的产物。 花园洋房，代表了人们对30年代“花样年华”般生活的梦想。; 经过数年的市场洗涤与沉淀，国内出现了一批成功的花园洋房项目，同时也成就了“花园洋房”产品在市场上无可替代的“当家花旦”的地位。万科的水晶城——国内最早的“纯”洋房绿城的百合公寓——河南最成功的“小洋楼”;万科·水晶城（天津）;万科·青青家园（北京）;龙湖·漫坡香醍（北京）;花园洋房，市场上唯一一种相对 “既卖的快，又卖的贵”的住宅产品;花园洋房及高层产品建议;Q 3—— 社区怎样配合花园洋房？;景观系统——软多硬少，营造“园林式情趣生活”;景观系统——强化楼间景观，弱化中心景观;景观系统——营造别墅的空间感与灵动感;古典主义海派建筑风格 强调手工雕琢的痕迹，创造定制级产品;古典主义海派建筑风格 庄重、内敛、大气;导视系统 丰富的视觉点缀与功能相结合， 强调人性化的社区功能布局;小品雕塑 生活情调与社区文化氛围的体现;健康系统 绿色、环保、节能;智能设备 安全、便捷、人性化;新城市 · 新中心 · 高尚复合社区;五、营销篇;项目形象定位;花园洋房的梦想之旅 ——项目产品价值体系;院之梦 私家花园，独享之美;错落之美 错落布局，步移景异;空中楼阁 多变外观，进退有度;露台之享 空中院落。有天，才有生活;洋房之道(经典案例解析);一层空间：由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。;华润洋房之道;洋房之道 多重入户，独立空间 层层叠加，户户露台 窗体错落，多变外观 空中楼阁，尽享精致生活;城市生活的荣耀之旅 ——项目生活价值体系;居中央 未来的城市中心，坐拥城市级市政配套;瞰地标 五星级酒店，傲据城市首席;享便捷 多条城市主干道环绕 各类生活配套齐全;人们对城市生活的梦想 源自人们对宝贵的城市配套资源的“占有欲” 居中央，瞰地标，享便捷 成就了本案的城市生活价值;一座城市的光荣与梦想 ——项目精神价值体系;高端社区的精神图腾 汇聚一批掌控城市命脉、坐拥城市财富的精英阶层 空前，但无法绝后占据济源居住形态发展的关键点打上崇高的“精神高度标签” ;城市心理高度的缔造者 尺度可以超越，但心理高度永远无法逾越;生态人居哲学的倡导者 健康，不仅是花卉树木，更是邻里空间的尺度 私密与交流的良好结合，创造社区和谐之美;三大价值体系，十大价值卖点 引领济源人居高度 开启一座城市的精致生活的光荣与梦想！;营销纲要;一个中心;两个阶段;三种境界（开盘前）;四种营销;城市营销 奠定全新城市人居标准 站在城市人居代言人的角度展开营销，则城市人居引领者的身份不言而喻。 独有的产品价值体系足以让我们成为城市的、年度的明星楼盘； 我们只需要—— 以论坛、讲座、观摩会等形