第2章房地产法概述.pptVIP

2002年，我国广义货币M2总量是18.6万亿，2013年是94万亿，十年时间货币总量增加了5倍。 2002年到2012年，所有在中国购买不动产的人，你们都用脚投票的方式，躲避了一场非常大的货币泡沫，完成了一项避险性投资。 中国的广义货币总量133万亿，经济总量只有美国的一半，只有52%，货币总量已经超过美国。 未来：创新为王 债券、基金、股票、资产证劵化等等 中国的互联网金融公司去年1600家，现在达到2800家。 互联网金融浩浩荡荡，不可阻挡，整个金融业都在发生重大变化。 过去——非常态： 经济粗放式发展，高能耗，高负债 房地产黄金时代，房地产是支柱产业，是经济的稳压器 现在——新常态： 经济结构调整期、速度换挡器、政策空窗期 房地产白银时代，调结构、稳增长、促改革 未来——新型城镇化： 经济结构优化期、中速发展期、政策利好期 房地产新时代，绿色建筑，现代城市，产业化建设 稳增长、保财政、促公平 国有土地所有权在经济上的过分实现 * 4.房价高企 十二五规划提出，新建3600万套保障房,到十二五期末,保障房的覆盖面可达到20% 从表中可看出，成熟的市场经济中，完全市场化的房屋和保障性住房始终是并驾齐驱的。大体上是1:1的比例关系 中国住房供应已经过度商品化，住房供应体系存在结构失衡，需要大规模的推进保障房建设 2011年前，中国的保障房覆盖率仅有7% * 5.保障房建设滞后 十二五期间计划建设保障房3600万套 * 十二五期间计划建设3600万套保障房，约合住房总面积达21.6亿平米，是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。 今明两年的保障房建设任务较重，保障房体系中棚改房和公租房将成为未来建设的重点 * 具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013年560万套，2015年每年建设700万套。 1）重开发和交易环节，轻“持有”环节。房地产开发环节税费最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。目前我国房地产税制政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。 2）住宅已然成为主要投资品之一，炒房猖獗。 * 6.房地产税制结构不合理 五、中国房地产未来 * 新型城镇化是与工业化、信息化、农业现代化协调发展的城镇化。 工业化 城镇化 农业 现代化 信息化 * 城镇化率= 城镇人口 总人口 2014年城镇化率：7.49亿/13.678亿=54.77% 2014年实际城镇化率： =37.0% 7.49亿-2.4亿 13.678亿 常住人口，而非户籍人口 我国城镇化定义 1、住宅需求强劲（2014年—2020年城镇化） 指标 2010年 2013年 2014年 2020年 城镇化水平/% 49.68 53.7 (35.7) 54.77 (37.0) 60.0 (45.0) 中国总人口/亿人 13.39 13.54 13.678 14.50 城市人口规模/亿人 6.65 7.27 7.49 8.70 * （一）机遇与转型 城镇化进程中新居民产生的住宅需求 时间 平均每年新增市民/万人 人均住房建筑面积/m2 新增城市居民产生的住房需求/亿m2/年 2000—2010年 2090/年 25 5.23 2010—2014年 8400/4年 25 5.31 2014—2020年 12100/6年 30 6.05 2014年，全国住宅销售面积10.5亿平方米。 以上分析可以看出，城镇化进程中新居民产生的住宅需求是巨大的。 * 过 去 现 在 供不应求（买方市场） 供大于求（去库存） 住宅地产为主 多元发展（住宅、商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产、绿色地产、创客地产等等） 货币工具 信贷工具 关系为王 资金为王 过去、现在、未来三阶段的主要特征： 过去:关系为王 自筹资金 30—35% 银行贷款 30—35% 利用外资 2%(基金) 其它资金 35—40%(预售、垫资) 现在：资金为王 金融创新： 思维创新——“房地产+” 互联网思维：改变人们的思维、行为，正在颠覆中国制造业，房地产业也不例外。 如果说2014是“房地产+”雏形，2015是“房地产+”元年 从去年“双十一”远洋地产试水“房地产+电商”、华润地产的房地产众筹、华远+360、方兴+QQ 今年的优客工厂“房地