房地产开发有关地方税收政策讲座.pdf

房地产开发有关 地方税收政策 2009年5月 一、房地产开发程序与纳税环节 销售、自用 取得 开工 立项 规划 竣工 土地 建设 验收 批准立项 《建设用地 《国有土地 《建筑工程 文件 规划许可证》 使用权证书》 施工许可证》 《建设工程 《预（销）售 《工程竣工 规划许可证》 许可证》 验收报告》 契税 房产 办理 土地税 土地 土增 土增立项 印花 印花 土增 清算 登记 （耕占） 印花 第一部分 土地取得环节 房地产开发企业在项目开发前，通 过各种途径获得国有土地使用权时，涉及 到的地方税种主要有：契税、耕地占用 税、印花税、城镇土地使用税。 一、契税--税收要素简介 契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。 一、契税--税收要素—纳税人 土地使用权、房屋所有权发生转移 时，承受的企业、事业单位、国家机关、 军事单位、社会团体、其他组织和个体经 营者以及其他个人为契税的纳税人。 一、契税--税收要素--征税范围 国有土地使用权出让、土地使用 权转让（包括出售、赠与、和交 换）。 一、契税--税收要素--征税范围 下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋 买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入 股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移 无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移 的。 一、契税--税收要素--计税依据 基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖，为成交价格； 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收 机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场 价格或者评估价格核定； 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权 与房屋所有权交换，为交换价格的差额； 一、契税--税收要素--计税依据 以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地 出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补 偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无 形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价 的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种 补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括 在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给 他人的，应按照转让的总价款计征契税。 一、契税--税收要素—减免税