搭建群议坊平台凸显居民自治成效.DOCVIP

PAGE PAGE 1 探索农民出租房“物业式托管”模式 破解多方难题 嘉定区安亭镇人民政府 近年来，随着经济的持续快速发展和城镇化进程的逐步推进，安亭镇基层社会治理状况产生了巨大变化。一方面，本地农村逐步成为城郊结合部，很多农民成为居民，原有住房大量闲置；另一方面，来沪人员大量聚居在农村，在创造经济效益的同时，不可避免地带来社会治安、公共安全、环境卫生等系列问题。安亭镇赵巷村准确把握、积极应对基层社会治理新常态，探索推进农民出租房“物业式托管”新模式，取得了良好成效。 一、背景缘由 安亭镇赵巷村有6个自然村落，户籍人口1280人，来沪人员4100人左右。原有的户籍农民大都搬迁到村外的城镇居住，只有少数老人还居住在村里。全村4000间左右的农民房，90%以上出租给了来沪人员。这些出租的农民房普遍比较破旧，历史违章建筑大量存在，大量的来沪人员聚居给农村基层社会治理带来新的挑战。从2014年开始，安亭镇赵巷村积极思考，以农村城市化管理理念探索农民出租房“物业式托管”模式，由村办集体企业作为房东与村民签约，统一装修后出租给来沪人员，对出租房进行标准化、规范化的管理，在维护村民合法权益的同时，有效减少了各类矛盾纠纷和安全隐患。 二、基本做法 （一）成立专门机构，理顺经营机制。 赵巷村下属村办企业上海安巷工贸有限公司专门设立部门开展农民出租房“物业式托管”业务。公司设总经理及执行经理、物业修理员、合同管理员和宣传推广员等职位，通过市场化的运作机制对农民出租房进行承租、装修、出租和管理。 （二）依托法律顾问，加强法律保障。 充分认识市场化经营模式中依法规范操作的重要作用，通过赵巷村聘请的法律顾问，拟订了《房屋委托管理协议》、《建设工程施工合同》、《房屋租赁协议》、《租房守则》等系列规范协议文本，碰到有法律风险的决策，及时商请律师提供法律建议，经营管理中产生的矛盾纠纷依托律师协同解决，确保各项具体事务操作在法治的轨道上依法运作。 （三）优化商业运作，确保村民收益。 赵巷村在前期周密市场调研的基础上，结合村民原有房屋租赁价格及周边出租房市场实际情况，并征求大部分村民的意见建议，初步确定托管承租房屋每天每平方米的单价，并通过区域试点逐步完善。目前，赵巷村通过上海安巷工贸有限公司与村民签订5年的全托管协议，每半年领取一次，每年有一定增长，增加年底房屋托管分红模式，坚持为民谋利，保障村民收益不减少。 （四）细化工作流程，规避风险隐患。 赵巷村及上海安巷工贸有限公司针对托管出租农民房的各个环节，均明确了针对性强、可操作性高的规范流程，确保各类风险隐患发生概率降到最低。1、收房环节：公司在与村民签订房屋委托管理协议前，邀请第三方对委托房屋进行相关鉴定，在保障房屋安全状况的前提下签订协议。对安全风险较大的房屋提出整改要求，未达到相应标准的房屋一律不接受。2、装修环节：对于原有房屋的违章建筑，在给予相应的补贴后全部拆除。房屋托管后，由公司按统一的标准进行装修，对电线线路、自来水重新安装，设置统一的厨房间、卫生间，配备有线电视等。3、出租环节：严格租客身份登记与审核制度，对承租人、承租房屋使用用途、权利义务等予以明确，签订合同后严格执行。4、日常管理环节：托管房屋实行统一的物业管理，由专人定期上门对公共区域进行打扫，专人进行物业维修服务，实现农村社区化管理。设立新居民楼组长，实行居民自我管理制度，定期召开楼组长会议，使租赁房客逐渐融入农村，消除隔阂。 三、主要成效 （一）基层社会治理能力水平显著提升。 农民出租房“物业式托管”模式充分发挥村民自治组织的集中管理能力优势，很好地顺应了农村社区化进程，有针对性地解决了很多长期以来形成的顽症痼疾。 （二）安全事故隐患明显减少。 之前由于农民和承租户自身安全意识不平衡，村民房屋中私自进行电路改造、液化气使用不规范、群租群居等现象较多，发生安全事故的概率较高。统一托管后，由公司前期垫资按照统一标准装修，对用火用电、居住管理等方面从源头上和日常管理中落实管控措施，从根本上改变了原有管理散乱、放任自流的状态，做到既治标又治本。 （三）社会治安水平明显提升。 统一托管后，随着日常管理的规范运作，对于工作中发现的违法行为及不稳定因素，及时通知承租人进行改正，如限期之内没有改正，即按照房屋租赁协议中的条款予以解除合约，从而彻底消除了出租房屋中常见的群租、违法经营、违法搭建等。以前多发的邻里之间的矛盾纠纷也明显减少。特别是对于违法建筑这一农村治理中的顽疾，赵巷村借助出租房托管模式，要求村民在托管房屋前将其中违法建筑予以拆除，相应地给予一定的经济补偿，并明确如遇有动迁，协调相关部门按照现有政策进行补偿解决。这一举措极大地调动了村民自行拆除违法建筑的积极性，有效促进了基层社会治安和综合管理水平的提升。 （四）人口调控效果逐步