抵押风险案例例子分析解析资料.pptVIP

现行《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），关于土地抵押估价的章节已被取消。。 土地使用权是以正常市场条件为基础的，其权利特征是出让土地使用权。但这样的定义比照国际上通行的市场价值定义，没有明确说明正常市场条件的详细定义。 * * * 抵押物的利用可以产生收益，收益用于为借款进行担保。木樨园商城，30年长租，摊位租金已经收完。某地，地下车库，不办产权，没有转移产权，但车位已经销售。 法律允许转让：经济适用房、保障房、自住房，年限内转让的限制。 作为抵押财产的不不动产必须是能够转让的财产，因为只有这样才能实现担保的目的。法律不允许转让的不动产，主要是指禁止流通的不动产，如土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。 * * * 建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记，草地由农业部门进行主管和登记，林地由林业部门进行管理和登记，承包经营的耕地也是由农业部门进行登记。 一些不动产或者权利由其他部门进行管理和登记，如水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门进行管理和登记，滩涂和无人居住的岛屿由国家海洋部门进行登记。 * （1）存在大量房地主体不一致的情况 * * * * 现房 现房是指已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定)、取得房产证和土地使用证（或不动产权证书），可以正式入住的物业。 现房——风险点1：房屋与土地关系的矛盾 “房地一致原则” 为避免建设用地使用权和地上建筑物所有权异其权利主体的情形，并避免不动产法律关系的复杂化，立法上确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”、“地随房走”原则： 建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致 建设用地使用权处分时，该土地之上的建筑物一并处分 地上建筑物处分时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分 因历史原因，土地使用权人与房屋所有权人不同，分别抵押的，抵押权处分时，一并处分 总结： 土地使用权、房屋所有权，是两种互相独立的权利，但法律规定两者不能分别转让、抵押。 房屋A （房屋所有权） 土地A（土地使用权） 抵押给银行甲 情况：严格按照房地一致原则，房屋和土地权利人为同一人 案例6：土地使用权人及房屋所有权人A，可以向同一家银行申请贷款，抵押人为A，抵押权人为甲，若发生A无法清偿甲的到期债务，需要变现抵押物A，房屋及土地应该同时变现，且应该转让给同一个受让人。 问题：产权人A可不可以把不动产再抵押给银行乙？ 可不可以把房屋所有权A、土地使用权A分别抵押给银行甲、银行乙？ 抵押给银行乙 ？ 现房——风险点1：房屋与土地关系的矛盾 现房——风险点2：商业物业是否可持续经营 太平洋百货与北京盈科中心、卓展中心解约 美罗城与东四环百盛购物中心解约 华润超市西直门店关店 序号 项目名称 地址 房产交易情况或商业活跃程度 备注 1 万博汇淘宝广场 北京西客站南广场地下 项目无明显成交案例，商业萧条，处于商业转型期 项目位于西客站南广场地下，2009年5月投入使用，因客流稀少，至今商场处于半停业状态，主要出入扶梯、电梯均处于停运状态，项目整体90%以上的空置率 2 明天生活馆 汤立路218号 项目三层以上规划用途为办公，实际多用于居住，1至2层商业部分鲜有成交，一层临小区道路商铺尚能维持基本商业活动，二层商业楼内内铺无客流，商业萧条 二层楼宇内铺90%以上空置，楼宇不临街，商业萧条，铺面多处于毛坯状态 现房——风险点2：商业物业是否可持续经营 万博汇淘宝广场 明天生活馆 现房——风险点2：商业物业是否可持续经营 现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 根据《北京市禁止违法建设若干规定》违法建设是指未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程 。 对于存在违法建设的房屋，由城管执法部门书面通知区县房屋行政主管部门暂停办理违法建设房屋的产权登记、抵押等手续。违法建设拆除后，由城管执法部门书面通知区县房屋行政主管部门取消房屋产权登记等限制措施。 现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 人济山庄“最牛违建” 现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 估价对象为独栋别墅，经勘查属业主重新翻建，与房产主管部门发证机关测绘不符，属于违建 未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的 不予办理抵押登记 违反估价合法性原则，无法测算其抵押价值 现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 该栋楼独立成院，共1个单元，1层1户，共5层，据现场调查1997年建成，2002年取得产权证，产权性质为成本价出售住宅，至今长期空置； 估价对象所在楼宇长期空置，未接通燃气