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房地产市场发展与管理 一、目前我局房屋市场管理现状 市场科工作主要有三块： 1、商品房销售管理 2、经纪机构管理 3、网签管理 商品房销售管理 商品房销售管理分为： 1、商品房预售管理 2、商品房现售管理 商品房预售管理 1、商品房预售许可证（初审） 2、商品房预售许可证变更（初审） 3、商品房预售许可证延期 4、商品房预售场所检查（售楼处） 5、保障房认购管理 6、商品房预售合同变更 7、商品房预售合同注销 8、商品房预售转现 9、在建工程抵押协办（查询、确认、注销） 商品房现售管理 1、商品房现售确认 2、保障房认购确认 3、商品房现售场所（售楼处） 4、商品房现售合同变更 5、商品房现售合同注销 商品房销售管理——有关法规、规章 1、中华人民共和国城市房地产管理法（最高法） 2、城市房地产开发经营管理条例 3、城市商品房预售管理办法 4、商品房销售管理办法 5、北京市城市房地产转让管理办法 商品房销售管理——操作规范 1、关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知 2、关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知 3、关于建立预售商品房楼盘表有关事项的通知 4、关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知 5、关于规范本市商品房销售机构和销售人员管理的通知 6、关于加强我市商品房预售方案管理的通知 7、关于印发《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的通知 商品房销售管理——操作规范 8、关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知 9、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 10、关于印发《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的通知 11、关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知 12、商品房销售管理过程中的投诉 13、商品房销售管理过程中司法机关协助执行 商品房销售管理——我市限购政策 1、北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 2、关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知 3、北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 4、关于落实本市住房限购政策有关问题的通知 限购政策 单身——一套（北京户籍、外地户籍连续满5年社保） 家庭——二套（北京户籍） 未满十八岁（未成年）算家庭成员 税收政策 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税 商品房销售管理——相邻关联 1、商品房预售许可证办理与区危改办关系 整体配套，如：环卫、学校、邮局、绿化、道路等。 2、商品房预售许可证办理与区建委办关系 建设方案备案、施工进度确认、建设施工费核算等。 3、商品房预售与区土地局关系 抵押情况、土地出让金交付情况。 4、商品房销售与区发改委关系 联合检查（一房一价）。 5、商品房预售许可证办理与我局物业科关系 物业费第三方评估、物业服务合同前置等。 6、商品房预售许可证转现与我局登记中心关系 大产权证的办理。 7、商品房销售与我局登记科关系 查封与抵押。 经纪机构管理 经纪机构管理（含分支机构） 1、备案管理 2、行为管理 3、监督检查 4、投诉管理 经纪机构管理 备案业务类型 1、商品房销售代理 2、存量房转让经纪 3、房屋租赁经纪 4、其它经纪服务（担保、投资顾问、评估、策化等 经纪机构管理 特别提示： 租赁代理要设租金专用帐户 存量房交易结算资金专用帐户（第三方） 经纪机构管理 备案种类：（按审批实施） 经纪机构——备案申请 经纪机构——变更（重新）备案 经纪机构——遗失补证 经纪机构——破损换证 经纪机构——注销申请 经纪机构——外埠注册 经纪机构——备案申请 1、新办企业在取得营业执照30天进行，在系统上进行企业经纪资格注册申请，将材料上报我科，带身份证、经纪人证、暂住证、营业执照副本，进行形式审查，七日内发证。 2、企业在未进行人员注册、继续教育系统将公示30天后注销企业资质，之后要重新申请备案。 3、企业有违法、违规行为，市住建委（或区县主管部门申请）可注销企业资质，之后要重新申请备案。 经纪机构——变更（重新）备案 人员变动（包括：法人、总经理、经纪人员、主要负责人、从业人员数）、联系方式变化（单位电话、投诉电话、个人电话、通信地址）、注册变更（资金、地址、企业类型）、业务类型变更。 我科备案工作实行二审制 经纪机构管理 经纪机构备案流程： 工商取得营业执照（许可、登记科）——房管局经纪资格（备案、市场科）——人员工商登记（备案、合同科）—