开发商预期谨慎-中建投信托.PDF

市场观望情绪蔓延，开发商预期谨慎 ——2018 年第三期中建投信托地产信心指数HCI 调研报告 （微信版） 中建投信托博士后工作站于 2018 年 11 月上旬完成了新一期房 地产信心指数 (以下简称“HCI 指数”)调研，通过对具有代表性的房 地产企业高管或投融资负责人进行面对面访谈，了解资深业内人士对 地产政策、投资、开工、销售、融资等各项指标的信心变化趋势，充 分反映近期地产市场动态。HCI 指数以 50 分为信心枯荣线，50 分以 上代表市场情绪偏乐观，50 分以下代表市场情绪偏悲观。2018 年三 季度，调控政策在预期中延续，尽管执行力度整体上未发生明显变化， 但地产市场在购房者的观望情绪下遇冷，开发商对未来预期谨慎中见 分化，地产行业更加注重内部运营和管理，开发投资增速有所放缓。 一、调研结论综述 2018 年三季度，地产调控政策延续了年初以来的态势，但市场情 绪已发生较为明显的变化。本期 HCI 指数录得 43.8，位于枯荣线之 下，开发商预期较上半年更为谨慎。大型房企在信心上仍具优势，规 模在1000 亿元以上的公司得分最高，平均录得45.3 分，可见强大的 资本实力和土地储备是开发商挺过市场逆境的坚实后盾。资产规模在 500-1000 亿元之间的公司对后市判断谨慎且分化较大，平均录得 42.6 分，现金流较为充足的企业仍有谋求跨越发展的意愿，但部分资 产负债表亚健康且布局城市遭遇销售困境的企业则明显信心不足。资 产规模小于 500 亿元的企业为43.7 分，普遍较为悲观，投资布局能 力和融资能力均是小型地产商的明显短板。 60.0 55.0 53.9 53.9 52.9 51.6 50.0 45.0 43.0 43.2 43.8 40.0 39.8 35.0 30.0 图1：HCI 量化指数 2016 年 “9 ·30”开始的调控政策已延续两年有余，政策的效果 已经充分显现，地产投资回归理性，资产泡沫在一定程度上得以抑制， 地产行业进入稳定发展的新阶段。今年二季度以来，尽管政策的主基 调未变，但调控力度的边际增量已经减小，主流地产公司更多地聚焦 市场行为和供需关系的变化，据此调整公司投资方向和销售策略，同 时加强内部管理体系建设和完善。 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016S4 2017S1 2017S2 2017S3 2017S4 2018S1 2018S2 2018S3 政策 投资 开工 销售 资金 图2：各分项指标变化趋势 二、结论分述 1.调控力度趋向缓和，未来变化取决于经济形势 对于未来的地产调控政策，80%的受访公司判断将保持现有调控 力度，各有10%的受访公司预判政策将进一步收紧或略有放松，地产 商对调控政策带来不确定性的担忧较上半年有所缓解。 100% 5% 10% 16% 90% 26% 21% 25% 80% 45% 50% 70% 60% 82% 50% 68% 50% 80% 40%