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房地产市场运行对地方财政收入的影响研究 摘要：2014年以来，我国房地产市场进入调整期，财政收入增速也总体下滑。在此背景下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响，对于完善房地产市场调控政策和探索地方财政收入稳定增长机制有着重要意义。本文在梳理现行地方预算制度基础上，研究了房地产市场运行对财政收入影响的作用机制，并对房地产税收和土地出让收入在地方预算收入中的重要性进行了区域间比较分析，采用全国省级区域数据建立面板数据模型，来研究各地区房地产市场对财政收入影响的差异性。研究表明，房地产销售价格是影 2014年以来，我国房地产市场总体进入调整期，商品房销售额出现负增长，大中城市房价涨幅收窄，房地产开发投资增速走势与2008年金融危机时相似。与此同时，中央财政收入和地方财政收入增速也总体下滑，2014年全国财政收入增速比上年下降1.5个百分点，其中地方财政收入增速下降3.0个百分点。房地产市场运行对地方财政收入有显著影响，既可以通过税收直接为财政收入做出贡献，又可以通过产业带动作用拉动相关产业税收增长。除此之外，主要由房地产市场拉动的土地出让市场，为地方政府投融资平台运行提供了大量资金，对地方基础设施建设和经济增长起到至关重要的作用。在当前房地产市场总体下行但有所回暖的形势下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响，无论对完善房地产市场调控政策，还是对探索地方财政收入稳定增长机制都具有重要意义。 一、文献综述 文献中对房地产市场运行与地方财政收入的研究主要集中在两者的互动关系及作用机制方面。一是土地财政拉动了房地产市场的繁荣和房价高涨。周彬等（2010）构造一般均衡模型发现，土地财政必然推动房价持续上涨，地方政府具有推动房价上涨的内在激励，且地方政府一般具有豪宅偏好。吕炜等（2012）研究发现，土地财政是我国房地产市场投机泡沫产生的重要原因。王学龙（2012）研究表明，土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖，从而有动力利用各种政策支持高房价，这就降低了房地产投机的风险，推高了房价。雷根强等（2014）研究结果表明，地方财力对土地出让金依赖程度对房地产开发投资具有显著的正向影响，但对房价的影响并不显著，房价的主要影响因素来自于适应性预期和经济社会基本面。二是房地产市场运行对财政收入的影响及作用机理。黄少安等（2012）指出，在静态框架下，政府通过土地租金融资和通过企业税收融资是等价的，总收入水平只取决于土地资源总量，与融资方式无关；在动态框架下，政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其它行业的税收收入越低。王先柱等（2012）研究发现，土地出让收入、财富效应、房地产税收以及房价波动的产业关联效应构成了财政增收的四种机制，房价和总产出的变动显著影响了财政收入。王亚芬（2015）测算了房地产市场波动对地方财政收入的长短期弹性，并建立了三个区域城市面板数据误差修正模型，研究表明，房价上涨会导致房地产税收和土地出让金的增加，二、三线城市房价和销售面积的变化对地方财政收入的冲击大于一线城市。 现阶段大部分研究成果出现在房价高涨时期，因而财政收支对于房价的拉动作用成为研究重点，但随着2010年以来以限购限贷为主要特征的房地产调控政策不断落实，购房者预期发生改变，房地产市场热度逐渐消退，地方财政收入增速也随之下滑，而研究房地产市场运行对地方财政收入影响的文献相对较少。本文在梳理现行地方预算制度的基础上，通过分析地方财政收入和土地出让收入之间的关系，找出房地产市场运行对财政收入影响的作用机制。文章的创新点体现在，一是采用详实的东中西部统计数据，对房地产税收和土地出让收入在地方预算收入中的重要性进行了区域间的比较分析；二是采用全国31个省级区域房地产销售、价格、投资、财政收入等数据，建立面板数据模型，研究了各地区房地产市场对财政收入影响的差异性。 二、房地产市场运行对财政收入影响的作用机制及区域差异 近年来，我国房地产市场快速增长，中西部1地区增速领先。全国商品房销售额从2000年的3935亿元增加到2014年的76292亿元，年均增长23.6%；房地产开发投资从2000年的4984亿元提高到2014年的95036亿元，年均增长23.4%。中西部地区房地产市场领先增长，从2000-2014年年均增速看，中部和西部地区商品房销售额平均增速分别高于全国6.2和4.9个百分点，房地产开发投资平均增速分别高于全国5.0和3.7个百分点，而东部地区上述指标平均增速均低于全国平均水平（见表1）。 房地产市场运行对地方财政收入的影响主要包括税收和土地出让收入两个渠道。房地产市场的发展可以直接带动相关税收增长，还可以拉动建筑、装修材料等行业增长，从而拉动地方财政收入增长。除此之外，房地产企业的土地购置为地方政府提供了数量可观的土地出让收入，在现行制度下，土地