建筑项目估算市场法概论(PPT 80页).ppt

第四章 市场法;第一节???市场法的基本原理;一、市场法的概念和理论依据;二、市场法适用的对象和条件;三、市场法的操作步骤;第二节??? 搜集交易实例;一、搜集交易实例的主要途径;二、搜集交易实例的主要内容;三、建立交易实例库;第三节??? 选取可比实例;一、可比实例的含义;二、选取的可比实例质量要求;; 一般选取3个(含3个)以上10个（含10个）以下可比实例;第四节??? 建立价格可比基础;;;;??;;;;;第五节??? 交易情况修正;一、交易情况修正的含义;有利害关系人之间的交易； 急于出售或急于购买的交易； 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易； 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易； 特殊交易方式的交易； 交易税费的非正常负担的交易； 相邻房地产的合并交易； 受债权债务关系影响的交易。;三、交易情况修正的方法;1.百分率法;2.差额法;2.差额法;;;例4-5：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%，求正常成交价格为多少？ 正常成交价格 =2625÷（1＋5%） =2500 （元/㎡ ）;第六节??? 交易日期调整;一、交易日期调整的含义;二、交易日期调整的方法;可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 =在估价时点时的价格 其中，交易日期调整系数应是以成交日期时的价格为基准来确定的，通常用（1+T%）或（100+T）/100来表示。;2、价格指数;（1）定基价格指数;例4-6：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2000年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/㎡，对其进行交易日期调整。 调整为2002年10月的价格： 1800× 98.1÷ 76.7 = 2302.2 （元/㎡ ）;环比价格指数是以上一时期作为基期的价格指数。 调整公式为： 可比实例在成交日期时的价格×成交日期下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数 =在估价时点时的价格;;3、价格变动率;3、价格变动率;;;;第七节??? 房地产状况调整;一、房地产状况调整的含义;二、房地产状况调整的内容;三、房地产状况调整的方法;可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数 　=在估价对象房地产状况下的价格 其中，房地产状况调整系数应是以估价对象房地产状况为基准来确定的，通常用 1/（1+R%）或100/（100+R）来表示。;2、差额法;直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。 具体公式： 可比实例在其房地产状况下的价格 ×100/（ ） =在估价对象房地产状况下的价格;间接比较调整一般是采用评分的办法，首先设想一个标准的房地产状况，以标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 具体公式： 可比实例在其房地产状况下的价格 ×100/（ ）×（ ）/100 =在估价对象房地产状况下的价格;;第八节??? 求取比准价格;1、百分率法;2、差额法;3、直接比较修正与调整;4、间接比较修正与调整;二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法;1、平均数;1、平均数;2、中位数;3、众??;第九节???市场法运用实例;;;;;;;;;;;;;第四章 知识总结