中国城镇住房场发展趋势.PDFVIP

城镇住房空置率及住房市场发展趋势 2014 （简要版） 中国城镇住房市场发展趋势 近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市 场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场 需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。 一、需求乏力 1、过去两年，刚性住房需求显著降低 根据中国家庭金融调查 （CHFS）数据，截至2013 年8 月底，中国城镇家庭住 房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。刚性住房 需求自2011 年至2013 年8 月，显著下降3.6 个百分点。同时，根据中国家庭金 融调查2014 年最新季度数据，截至2014 年3 月，城镇地区住房拥有率已上升至 89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。 刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工 作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。中国家庭金融调查数据显示， 截至2013 年8 月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。其中无房家庭需求为 13.0%，较2011 年8 月下降了近2.2 个百分点；人房分离需求为4.0%，下降1.8 个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。因此，我们估算潜在的刚性住房总需求 为24.6%，约为5400 万套住房，相比2011 年显著下降。 35.0% 30.0% 28.2% 24.6% 25.0% 20.0% 15.2% 15.0% 13.0% 10.0% 7.3% 7.6% 5.8% 4.0% 5.0% 0.0% 无房 人房分离 分家需求 总需求 2011年8 月 2013年8 月 图1 刚性住房需求构成 1 城镇住房空置率及住房市场发展趋势 2014 （简要版） 2、13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求 改善型住房的标准目前并无清晰界定，我们定义改善型住房如下：现住房屋 居住时间超过 20 年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居 住时间超过5 年。同时，户主年龄不大于60 岁。中国城镇家庭潜在的改善型住 房需求为13.1%。 表1 改善型住房需求 地区 改善型住房需求 东部地区 12.9% 中部地区 13.9% 西部地区 12.6% 3、购买力不足——可实现住房需求不及总需求的40% 截至2013 年8 月底，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，潜在的 改善型住房需求为13.1%。我们结合家庭的收入以及家庭的资产状况，对可能实 现的住房需求进行了估算。 首先，根据家庭金融资产是否达到新房30%的首付款，或换房家庭已有住房资 产是否足以支付 2012 年本省新房均值来估算可实现住房需求。按照此标准，城 镇地区可实现的住房总需求为7.0%，是潜在住房需求的18.6% 。其次，根据6 倍 房价收入比，可实