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物业管理基础 六个问题： 一 业 主 1、概念。 2 、考点： 1）、夫妻双方， 一方是业主，另一方 是业主吗？ 2）、父母儿女是 不是业主？ 3）、开发商是不 是业主？ 4 ）、单个业主的 权利。 （1).依法享有所 拥有物业的各项权 利。 A.对自用部位占 有、使用、收益、 处置、修缮、改建 等基本权利。 B.对共用部位， 设施设备的权利。 （2).参与物业管 理，要求物业服务 企业依据物业服务 合同提供相应的管 理与服务的权利。 （3).拥有对 物业服务企业提供 的监督、建议、批 评、咨询、投诉的 权利。 • 第一个问题 • 业主 • 总结 二 业主大会 1.概念： 业主大会是由管 理区域内全体业主 组成，决定物业重 大管理事项的业主 自治管理组织。 2、考点： 1).一个管理区域内只有 业主大会。 2).重大管理事项有哪些？ （一）制定和修改业主大 会议事规则； （二）制定和修改管理规约； (三）选举业主委员会或者 更换业主委员会成员； 2).重大管理事项有哪些？ （四）选聘和解聘物业 服务企业； （五）筹集和使用专项维 修资金； （六）改建、重建建筑 物及其附属设； （七）有关共有和共同 管理权利的其他重大事项。 3).业主自治。 指业主有权对自己 拥有的房产的使用， 经营和管理做出决 定。 业主自治的关键就是 3) . 业主自治。 业主自治的前提 条件是： 4 一个物业管理区域内房屋 出售并交付使用的建筑面 积达 以上，或者首套房 屋出售并交付使用满 年。 公有住房出售建筑面积 达到 以上的，可以 召开第一次业主大会。 5）、业主大会议事 形式： 业主大会会议可以采 用 的形式；也可以采用 意见的形式。 6). 定期会议,临时会议 业主大会定期会议 应当按照业主大会议 事规则的规定召开 经 以上的业主提 议或管理区域内发生重大 事项的等，业主委员会应 当组织召开业主大会临时 会议 7).业主代表大会 业主人数较多的时 候，应选派业主代表， 组 成 。 补充： 业主小组： • 一个物业管理区域内，入住率达到一定 比例，业主人数达到一定数量时，每栋 楼的业主就可以通过协商推选若干名代 表，组成业主小组。 • 根据一些城市的经验和做法，一般按照 每 建筑面积产生一名小组 成员。 7).业主代表大会 只有一个业主的， 或者业主人数较少 且经全体业主一致 同意，决定不成立 业主大会的，由（） 业主大会、业主委 员会职责 8).业主可以 代理人行使权利 9).业主大会还应该 有 比例的住用 人列席会议 10).2/3，1/2。 应当经 占 总面 积2/3以 上的业主且占 2/3 以上的业主同意； 其他事项，应当 经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同 意