不动产置业投资分析概述(ppt 42页).pptVIP

主讲人：李军峰 * * 第9章 不动产置业投资分析 9.1 不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具 2. 办公用不动产 （1）市场因素 一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量；当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。 （2）区位 （3）其他因素 3. 零售及商店中心 （1）商圈 必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设施的邻近度。 （2）市场人口 居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然会有差异。 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率 例如，一个市价为120万的别墅，预计每月租金为1万元，则 2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) 进行不动产投资的初步条件是 或改写成 式中， 表示该不动产一年后的净升幅。 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 （1）购买价格 （2）搜寻成本 （3）延期付款条件 （4）资产持有费 ①税负、②利息、③修缮费用、④公用设施附加费、⑤保险 2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用 变动支出随着房地产的租用情况不断变动 固定支出不随占用情况变化而变化。 （2）费用支付责任 两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全服务租赁。 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。 9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 1. 市场租金 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产供给竞争情况。 2. 空置 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。 3. 均衡市场租金率 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。 租金 市场租金 需求 供给 空置率 目前的空间存量 均衡占用量 图9-1 均衡市场租金率的决定 空间单元数 4. 租金的计算 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。 租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。 购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.3.1 比率分析与获利能力分析 1. 收益乘数(Income Multiplier) 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方