房地产设计管理中的五个关键要点.docVIP

浅析房地产住宅项目设计管理要点 殷 飞 （九江新湖中宝置业有限公司 江西九江332000） 房地产住宅项目开发，在取得项目用地后，项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调。设计管理工作既是技术工作也是管理工作。那如何做好房地产企业设计管理工作？设计管理的特点，我认为关键做好以下五个方面： 管理要点一：明确的设计要求，选择合适的设计伙伴 房地产项目开发针对的是市场，是潜在的客户需求，所以项目设计，必须深入市场调查研究，并经过多方面、全面细致的分析研究，形成一个整体的清晰的概念。如何才能做好设计管理呢？ 1）明确的设计要求 房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源，而非取代设计单位的工作。所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，如：红线、容积率、建筑密度、限高、退让、绿地率、配套等，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点诸如：建筑风格、小区规划、户型设计、园林景观、商业配套等，确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等 ；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，引起设计工作的反复，比如在施工图设计阶段做颠覆性方案变动。同时由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念相对淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。所以规定造价的限额并和设计费挂钩也是设计任务书的要求之一。 2）选择合适的设计伙伴 通过什么样的途径获得好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型的复杂项目，花费不多的费用邀请一些知名设计单位进行咨询，帮助甲方理清思路，获得一些创新性想法和启发，这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去，达到花小钱办大事的效果。在此基础上，选出1-2家单位展开下一步的规划设计工作，可以在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供甲方进行选择。这种方式，容易发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。在策划阶段和市场调查阶段，拟采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在后期单体施工图设计阶段，尽可能选择当地设计单位进行设计，一方面设计费用相对便宜，设计单位熟悉当地的地质环境、规章制度及生活习惯，另一方面与当地相关单位沟通交流更直接，效率更高，更容易实现甲方的设计意图。同时需要注意到是，每一个项目设计成果都是由单个设计人员来完成的，特别是项目负责人、主创设计师等关键性人物的水平直接决定了项目设计成果的质量。所以，无论什么阶段，建设单位对设计团队中的关键人员的水平、资质、能力都应有所要求。管理要点二：设计全过程控制管理 设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。如果在设计过程中不重视过程控制，没有适时跟踪反馈，很容易导致设计结果出现偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：1）日常管理 设计过程中，设计管理部门加强设计跟踪和指导，不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依靠设计管理人员与设计师进行面对面的沟通和商量，一起参与设计，对设计中出现的问题，设计管理人员可及时汇报寻求解决方案或意见，这种措施可有效的将一些细节或不大的问题解决好，而且因为有甲方代表的参加，设计师的积极性和主动性会得到加强，工作效率会大幅提高，由领导拍板决策的范围缩小，效率大大提高。通过汇报会，主要目的有两个：一是向公司领导层通报设计的进展和中间成果。二是就设计中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。2）关键节