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写字楼及项目知识分享写字楼及项目知识分享 营销部营销部 2013年2月 目录目录 第第一部分部分 写字楼基础知识写字楼基础知识 第第二部分部分 本项目卖点梳理本项目卖点梳理 第三部分第三部分 市场成交情况市场成交情况 第四部分第四部分 项目价格体系制定项目价格体系制定 第第一部分一部分 写字楼基础知识写字楼基础知识 一、写字楼概念及起源  写字楼概念写字楼概念 写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管 理和生产信息的部门理和生产信息的部门。  起源 历史上办公室起源于产业革命时期历史上办公室起源于产业革命时期 ，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂 而出现的一个附属物。 今今天，办公室作为生产办公室作为生产和处处理各种商务各种商务活动的信息场所动的信息场所 ，正在成为社会生产的基础在成为社会生产的基础。 目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行 变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别 是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。 先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。 二、写字楼发展趋势 11、向高层建筑发展向高层建筑发展  随着城市不断发展，人口的高度集中，使城市核心区用地十分紧张，因此需要在 有限的昂贵的有限的昂贵的土地地上需要容纳大量的办公场所需要容纳大量的办公场所。。  高层建筑也可以反映出建筑实力，树立项目形象。 目前世界十大建筑物高度排名：  阿联酋的迪拜阿联酋的迪拜塔塔 ：828米米 ；；  美国北达科塔洲电视台：628.8米；  中国广州电视塔：618.6米；  加拿大电视塔：555.3米；  台北101大楼：508米；  美国美国110110大楼大楼 ：473473.77米米 ；  吉隆坡佩特纳斯大厦：452米；  芝加哥西尔斯大厦：443米；  上海金茂大厦上海金茂大厦 ：：421421米米 ；；  香港国际金融中心第二期：415米。 2、向智能化发展  智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现 了人工智能型管理了人工智能型管理 ，，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。。  在中国大陆，智能化写字楼的出现是在改革开放后，尤其是90年代以后的新生 事物事物。。中国经济的增长中国经济的增长 ，，迫切需要进入信息化阶段迫切需要进入信息化阶段 ，，而信息产业的迅速发展而信息产业的迅速发展 ，，通通 讯基础设施的大为改观，都为智能化写字楼的兴建提供了坚实的物质基础。 “5A”的含义——  OAOA （（办公智能化系统办公智能化系统 ）：）：网络系统网络系统、会议系统会议系统、多媒体系统等多媒体系统等……  CA（通讯智能化系统）：公用天线电视、交换机、布线系统等……  FA（消防智能化系统）：烟感系统、温感系统、自动报警、自动喷洒等……  SASA （（安保智能化系统安保智能化系统 ）：）：电视监控电视监控、、通道控制通道控制、、防盗报警灯防盗报警灯…………  BA（楼宇自动化系统）：冷热源系统、空调系统、照明系统、给排水系统等…… 3、向综合性发展 随着全球化商务的普及，企业加班的需要也越来越多，“24小时泛商务生活”则是 发展的趋势发展的趋势 ，因此单因此单一的写字楼产品已经无法满足客户多样的需求的写字楼产品已经无法满足客户多样的需求。 综合性建筑成为发展的主流，当前的写字楼建筑已经不仅仅承担办公的功能，而 且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能。 4、向灵活性发展 随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来 ，写字楼的环境也随之而发写字楼的环境也随之而发 生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活 性性。可以灵活适应各类客户的需要可以灵活适应各类客户的需要 ，满足客户在办