新城地产2011房产销售法律风险分析（讲义）.pdf

房产销售法律风险分析 房产销售法律风险分析 主讲人：张源 2011年4月12日 Future Land 现房销售要件 根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以 下条件； （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地 产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条 件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和 交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 体现：取得大产证。 Future Land 期房销售条件 • 最终要件：取得预售许可证！ • 《预售办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件： • （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； • （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证 • （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 • 以上要件为起码最基本得预售条件，各个城市及省份均会有不同规定，在上海，申请预售许可证的时候仍需具备以下 要件。①商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; ②已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、 公用和公共建筑设施的配套建设计划; ③已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订 预售款监管协议; ④已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第⑤项的规定标 准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。 Future Land 销售法律风险案例分享 • 在法务应对的众多诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠 纷，有来自购房者本身的问题，也有来自我司在销售过程 中操作不规范导致的问题。 • 法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！ Future Land 例一：商品房销售事实合同风险 • 案例：原告朱某、王某为我司某小区的购房者，2008年10月看中小区 房子一套，当天支付定金，未签购房协议，我司开具发票，上面记载 房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在我司代理公司销售人 员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同， 我司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销 售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经我司销售人员多次催 促仍不缴纳，同年年底，我司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求我司履行买卖合同，交付房屋。 • 问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？ • 2、我司是否需承担责任？ Future Land 违规操作提示 • 1、未签认购协议书。 • 2、名片上出具承诺。 • 3、转卖房屋前，未发书面解约函。 Future Land 法律风险点提示 • 1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险） • 2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的 物变更？（表见代理风险） • 3、如果合同成立，我司是否需要承担一房二卖的法律责任？ • 4、未签认购协议书导致我司无法按照认购协议书的约定行使权 利。 Futu