某城市广场阶段营销报告(PPT 42页).pptVIP

宝龙城市广场阶段营销报告 （商业部分） 2 3 4 我们的目标　　　　　　　　　　　　 50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成签约金额2.0亿；　　　　　　　　　　　　 重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。　　　　　　　　　　　　 5 目标房源　　　　　　　　　　　　 根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的销售，建议年前主推A区。 目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议增加A区带返租销售的货量。　　　　　　　　　　　 含租约销售部分统一返租为5年10%。A区除大、小内圆及沿街外铺部分（景观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。  集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。 6 目标市场及客群　　　　　　　　　　　　 区域 商业成交客户 人数 比例 城阳 21 53% 市区 10 25% 外地 2 5% 李沧 5 13% 即墨 2 5% 其他 0 0 小计 40 100% 区域 商业来访客户 人数 比例 城阳 15 47% 市区 8 25% 外地 6 19% 李沧 1 3% 即墨 0 0% 其他 2 6% 小计 32 100% 十月成交分析 十月到访新客户分析 50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。 青岛投资客（以注重投资回报稳定\高额\安全为主） 7 8 目标下的思路　　　　　　　　　　　　 2.0亿目标 目标(TARGET) 1、如何引客上门？ 目标下的问题(PROBLEM) 2、如何最大化提高到场成交率? 目标下的思路(SOLUTION) 如何成交 1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力； 形象提升 1、紧扣商业，先声夺人； 2、价值诉求策略； 3、利好不断； 3、通过何种渠道实 现项目形象提升? 1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源； 9 项目名称 地址 起售时间 截至08年11月可售总套数 已售总套数 累计均价 特色营销手段 08年去化面积 青岛国际工艺品城二期 城阳区308国道与华仙路交汇处 2008年10月 341 16 11338元 海外招商 行业团购 785平米 世正爱丽安 城阳区正阳路以北，区政府以东 2006年11月 1402 629 9900元 赴韩招商，效果良好， 招商促进销售 2318平米 启阳国际 城阳区正阳路393号（城阳高架桥西50米） 2007年9月 264 11 4394元 / 1,129平米 青岛国际服装城 城阳区阳仲村社区 2008年1月 896 147 12071元 / 7,168平米 中韩小商品城 青岛市城阳区兴阳路 2008年1月 5000 2119 10500 5年8% 全部返租、 9.2折优惠 35000平米 区域市场类品项目统计 备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。 城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。 市场现状　　　　　　　　 10 1、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。 2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验，持谨慎态度。 3、截止2008年11月20日，城阳区可售商业面积库存56.89万平米，根据现有商业用地开发情况，2009年市场总推量在90万平米以上，按照08年的去化速度，需要5年以上的时间，区域市场明显供大于求。 市场透析　　　　　　　　 城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。 11 项目诊断　　　　　　　　　　　　 客户为什么不买宝龙？　　　　　　　　　　　 经济低迷，现金缺乏，投资需求极力萎缩； 项目体量大，担心城阳的发展难以支撑；对项目后期经营情况没有信心； 觉得市场不明朗，不敢轻易出手，怕买了降价； 对宝龙集团持有怀疑态度，因为没有成熟成功的大型商业体模式借鉴； 工程进度慢，对开发商资金实力质疑；A区商业开业一再延迟，影响客户信心。 临近年关，加上经济形式不好，放弃购买计划。 12 我们的策略　　　　　　　　　　　　 展示前景，树立信心；有力促销，打法直接。 13 重塑项目价值　　　　　　　　　　　　 14 价值建立渠道　　　　　　　　　　　　 15 促销有力举措　　　　　　　　　　　　 活动设计原则：跑量为先，明折暗扣，铺铺优惠 1、客户投资信心的保障： 对于返