某商业写字楼市场定位分析报告(PPT 94页).pptVIP

长沙商业写字楼分析报告 目标项目商业写字楼市场定位分析 ;长沙市整体商业发展分析 长沙市写字楼市场发展分析 目标项目商业写字楼市场定位分析;整体商业发展综述;阶段划分;外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风;传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集;1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。;1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质经营、利润锐减。;商业商圈发展格局;市级——五一商圈 区域级——袁家岭、火车站、东塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭六个商圈;除了六大零售商圈外，长沙还凭借其优越的地理位置、交通枢纽地位以及长期的历史沉积，形成在二环线周边尤其是东二环沿线各类专业市场林立的局面。 红星市场，也以批发为龙头，并开始涉足零售型商业。;;业态类别;起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店… 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万 客户辐射：全市消费者及全国观光客;发展：;小结：;区域范围 ：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。;南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。 业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主 ;小结：;区域范围：以候家塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围。;小结：;区域范围：以五一大道与韶山路交接处以北，步行在10分钟的范围。;概况：;小结：;;特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客流量而著称 商业营业面积：约10万 日人流量：20万 客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区的特定消费群体;发展：;小结：;;小结：;国美电器;河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升 商业营业面积：约5万 日人流量：15万 客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群 ;小结：; 业态 商圈;愿意投资的原因;愿意投资的人的特征;愿意投资什么类型商铺;希望购买的商铺面积;商业物业租售情况分析;项目;商圈;楼盘名称;楼盘名称;各大商圈典型商铺在售情况;各大商圈典型商铺在售情况;各大商圈典型商铺在售情况;各大商圈典型商铺在售情况;大规模商业销售困难：购物中心/商场的规模要与其辐射范围内人群规模相适应，由于城市的各个方向均有相似功能的商业，若项目自身不具差异性，则大体量的商业的销售会有难度。 商业街形式的小铺位销售较好：除了步行街外，间隔成一间间小店铺、中间以走廊分割形式的内街式商业也比较受欢迎，尤其是量不大时，销售容易保证。 买家喜欢有保障的投资：比较常见的模式是开发商引进主力商家以此带动销售，并承诺以稳定的返租率（一般在10%左右）； 店铺投资热度不大，整体销售情况一般。 有好的概念的商业易销售：南城商业中，新概念的引入（如韩国街、橙子时尚街区）成风气， 定位差异使项目销售加速。 客户：目前市面商业项目均设不同部门分别进行招商与销售，本项目买家首期应以投资型为主，待成熟后再过渡到投资与自营兼顾。; 商业市场分析：基于规划人口来估算，武广新城建成后商业需求量约为129万平米，目前市场基本空白，宜提前布局抢占先机;长沙写字楼发展分析; 写字楼市场分析-1：GDP快速增长，三产发达，城市功能 升级在即，写字楼发展具有良好的宏观背景;;;项目;重点写字楼租金价格区域分析;楼盘; 写字楼市场分析-5：案例——运达国际广场、喜来登姊妹楼;长沙市未来1年内写字楼供应分析(非雨花区);（二）;普瑞温泉酒店 （五星）; 酒店市场分析-2：长沙高端酒店主要满足商务、会议、休闲旅游三大需求为主;2007-2008年长沙高端酒店收益情况; 酒店市场分析-4：长沙高端酒店未来在北城与南城新区将会出现相对集中供应，但东部（武广新城）暂无供应；新建高端酒店客房在300-600间;运达喜来登酒店开业于2007年3月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一