某房地产阶段营销思路案(ppt 57页).pptVIP

前期销售情况简述 1、从2014年起，截止到2016年04月10日，共成交169套，成交面积13712.19㎡，销售总额为6亿元，均价43764.30元/㎡，高出南宁市片区成交均价1.8万元/㎡左右。 2、商铺前期基于市场因素以及项目政策的引导，成为热销传奇；2015年，商业处于顺销状态，由于经济下行影响，股市动荡，实力客户萎缩，去化较为困难。 前期项目商铺热销，成为片区传奇，后期基于市场及自身因素，去化困难。 霖峰壹號商铺成交数据 楼栋 性质 成交套数 成交总价（元） 面积 成交均价（元/㎡） 1# 外铺 161756.05 43557.6 内铺 2275.73 41088.4 2# 外铺 4326.25 41800 内铺 4326.25 41800 3# 外铺 25 140799137 3111.33 45253.7 内铺 52 119240852 3105.57 38395.8 5# 外铺 21 103728889 2033.88 51000.5 内铺 43 109523497 2520.07 43460.5 A区商业 街铺 2257.06 45588.2 合计 169 600104337 13712.19 43764.3 　 内铺均价 40742.84 外铺均价 46302.88元/㎡ 商铺成交客户分析 投资客均青秀区为主，地缘性强，外地客有一定占比，高铁的带动以及户外的宣传对外县投资客影响较大。客户接受信息的渠道主要为朋友介绍、老带新、围挡（路过）、东站LED、高杆较多，多为圈层客户。 建议：后期推广以及活动可以针对该部分人群特性设置，促进销售。 商业成交客户总结 成交客户区域：主要来源于青秀区，地缘性强。市内西乡塘、兴宁区、江南区也是重要来源区域。省外城市均有部分占比，其中贵港、玉林、河池、柳州等为省外主要来源城市，高铁的带动性吸引了外地投资客； 客户关注点：成交客户对本项目的地段区域、投资回报率认可度较高； 主要来源渠道：主要通过朋友介绍和老带新为主，围挡（路过）、活动、东站LED、高杆等均有一定占比，前期媒体推广提升了项目的知名度，促进了部分的成交。 前期商业客户关心因素 受制于地段、户型、价格、资金到位等因素制约； 是否有返租，投资回报率是否稳定，对商业物业发展前景预测不明朗； 注重项目的招商及运营能力，依赖专业的运营管理团队； 互联网发展势头迅猛，电商行业对实体店有不小冲击，客户担心购买商铺后不好出租或觉得租金涨幅不高。 SWOT分析 优势（strengths） 地理位置优越：凤岭高铁门户，区位商圈日渐繁华 第六代STREET MALL商业模式，概念领先市场，体验式为抗电商突破之道。 商铺带5年租约租约回报，降低客户养铺风险 紧邻南宁百货、华润万家超市，大牌护航 前期热销，奠定市场基础 劣势（weaknesses） 暂无商业包装，商业氛围缺乏 商铺单价高，客户抗性较大 据早期商业推广有较长时间，缺乏项目商业热度 前期自身原因无法按时交铺、招商久无进展，市场信心不足 机会（opportunities） 南宁北部湾一体化进程加快，区内外高铁等交通建设加速，未来将继续吸引更多外来人口的涌入霖峰壹號大街 近年周边商铺租金增长较快，给投资者带来信心； 随着银行存款利率下降，收益减少，受宏观环境经济下行压力影响，股市、基金等其他投资方式风险日益增大，促使部分投资者转变投资方式，投入商业物业市场； 威胁（threats） 周边竞品面积小、单价低，抢夺部分商业客户 受青秀万达金街运营迟迟不见好转，客户对于片区商业投资缺乏信心 互联网发展势头迅猛，电商行业快速发展，对实体店有不小冲击，客户担心购买商铺后不好出租 价值点梳理 无忧投资：5年带租约，20余万起购，至高享400万租金，低投资风险 ? 商圈核心：凤岭北商圈核心，高铁门户，财富起航，钱景可观 ? 稳定客源：高铁地铁交汇，年逾3600万海量人潮，客流即钱流 ? 领先模式：Street-Mall商业模式，创新Ｏ2Ｏ领跑商业价值攀升 ? 金质现铺：29－110㎡临街现铺，独立产权，赢定市场未来 ? 财富保障：统一规划、招商、推广，迅速旺场，提供永续发展 报告体系 4-5月销售计划 商业客户分析 商业市场情况回顾 本次推售商铺核心问题 商铺营销策略 面临问题 根据销售现场反馈及统计数据来看，需要达成目标，将面临以三问题： 客访量少，销售任务艰巨，短期之内如何蓄客？ ? 从2016年1月至今到访1250组，平均每日上访12组客户，住宅以及商铺共成交409套,现场客户转化率高达33%； ? 2015至今，主力去化项目住宅，商业推广极度萎缩，缺乏市场热度； 基于项目自身原