房价波动异常行为金融学探究.docx

房价波动异常行为金融学探究 摘要：房地产市场在发展的过程中出现了一些异常 现象，传统金融理论面对这些异常现象无法给出令人信服的 解释，现以行为金融学的噪声交易理论、反馈机制、羊群效 应，对房价波动异常现象进行解释，并在此基础上寻求相应 的对策，以此来稳定房价在一个合理区间、促进房地产市场 健康发展。 关键词：行为金融学；反馈机制；噪声交易理论 一、我国房地产市场发展现状 （一）房地产市场现状 房地产市场是中国经济过去二十年非凡增长纪录的基 础。在看到中国房地产市场的炽热需求对中国如此宏伟的增 长规模的贡献的同时，不可否认，由于房地产价格非理性快 速增长所引致的逐渐膨胀的房地产泡沫已经成为中国面临 的最大经济风险之一。 前些年，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题 成为了人们关注的焦点。尤其是2009年下半年至2012年初, 房地产市场投机氛围炽热，房价飞速上涨。不断走高的房价 不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问 题。房地产市场的不成熟，税率制度、相关政策的不完善以 及房价的不可预测性等原因，房价才始终没有回归到一个合 理的价位。 （二） 房价收入比远超国际最高标准 “房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收入 的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支 付能力就越低。按世界银行的标准，发达国家的房价收入 比一般在1.8?5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比 一般在3?6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过 7.8倍，北上广深等地的房价收入比则更高，20-30倍已成 为普遍现象。 （三） 房屋空置率仍高 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比 率。按照国际惯例，商品房空置率在5%?10%之间为合理区, 商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%?20%之间为危险区，要采取一定措施，加大商品房销售 力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运 行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前在北京、 上海、深圳三地，很多楼盘空置率高达50%以上。这种积压 是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，对 金融的系统性风险更大。 关于房价波动影响因素的研究 （一）基于传统观点 学者从房产供求，政策等角度分析了影响房产供求的因 素。影响房地产价格形成的因素众多，本文通过总结相关文 献可以得到房价波动的影响因素，涉及经济发展水平，以及 财政、货币政策，外资净流入等。 基于行为金融学观点 尽管行为金融学最早用于解释资本市场，不过现在越来 越多用于解释房地产市场价格异常波动。 动物精神与房价预期 家庭抽样调查表明，随着房价上涨越来越快，房价会持 续上涨的大众认知会被强化，投资机会空前之好的感觉也会 进入大众认知。这种反馈与观念、事实的传播互相作用，进 一步强化房价持续上涨的信念。在行为金融学理论中，居民 的预期是有惯性的、向后看的，而不是理性的。 前景理论与损失厌恶 前景理论是行为金融学的理论基础，主张用价值函数取 代效用函数。价值函数的形状是一条中间有一个拐点的S形 11线。在盈利部分是凹函数，在亏损部分是凸函数。这意味 着人类的风险偏好是不一致的，是损失厌恶者，存在处置效 应：赢利时，愿意较早卖出，获利了结；无损时，继续持有。 在房地产市场繁荣时，以接近买方报价迅速卖掉房产；在房 市衰退期间，由于要价高于买方报价，交易等待时间延长， 成交率也低于市场繁荣时期。 11 有限理性与通货膨胀幻觉 人类受到有限理性的困扰，一个突出的表现就是存在通 货膨胀幻觉。主流经济学家认为经济决策是基于理性行为 的，因而根本就没有什么货币或通货膨胀幻觉。不过，在行 为金融学家眼里，经济中充斥着通货膨胀幻觉。由于住房抵 押贷款期限长、利率固定，通货膨胀幻觉对房地产市场影响 更胜于劳工市场，存在货币幻觉时，低通货膨胀会刺激房价 上涨。 三、针对房价波动异常现象的对策 为进一步稳定房地产市场，中央和各地相继出台了不少 政策措施。不少专家和学者也提出了诸多的建议和意见。结 合实际的思考，从行为金融学的角度来考虑，认为要解决房 价波动异常的问题，需从以下几个方面进行。 （一）政府行为是使房价回归理性的核心 为抑制房地产泡沫、稳定房价，首要是要求政府严格落 实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，严格实施差别 化住房信贷、稅收政策和住房限购措施，在保障自住需求的 同时抑制投资投机，合理引导住房需求，着力改善供求关系, 促进房价合理回归。 1?抑制通货膨胀。宏观经济的变化将引起房地产的供需 调整，进而影响房地产投资和价格的变化。货币流动性泛滥, 通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。物价上 涨导致劳动力成本上升，建筑材料和能源价格居高不下，投 机需求膨胀，从而推动房价水涨船高。当务之急是要抑