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房地产开发与经营复习资料 第一章 绪论 1.1.1 房地产的含义： 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。 1.1.3 房地产的属性： 位置的固定性、使用的耐久性、异质性（独特性）、土地供给的稀缺性、房地产投资与消费的双重性、房地产的相互影响性、房地产的易受限制性、房地产的难以变现性。 1.1.4 房地产的分类： 按用途 居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等 按是否产生收益划分 收益性房地产（出租房、旅馆、厂房等）、非收益性房地产（自住房、军事等） 按经营使用的方式 自用型房地产、营业型房地产、出租型房地产、出售型房地产 按开发程度 土地（生地、毛地、熟地）、在建工程、建成后物业。 1.2 房地产业概述 1.2.1 房地产业的内涵： 房地产业是就是从事生产经营房地产这种产品的行业。即：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 房地产业的特性： 基础性、先导性、带动性、风险性、对金融业的依赖性。 1.2.2 房地产业在国民经济中的地位和作用 （1）地位：1、是国民经济的基础产业；2、是国民经济的支柱产业 （2）作用： 1、为国民经济发展提供重要的物质条件； 2、房地产业的发展能够带动其他相关产业的发展； 3、改善人们的住房条件和生活环境； 4、加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌； 5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境； 有利于扩大城乡就业； 7、可以增加政府财政收入。 1.2.3 房地产业和金融业的关系： 房地产业发展需要金融业的支持。 房地产信贷是金融业的一项重要业务。 金融业对房地产业发展的作用： （1）房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用； （2）房地产信贷是房地产业发展的动力； （3）金融业促进房地产投资多元化。 1.3 房地产开发与经营概述 1.3.1 房地产开发与经营的含义： 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材，基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、经营、管理等一系列经济活动。 1.3.2 房地产开发与经营的特点： 复杂性、区域性、长期性、资金密集性、高收益性和高风险性、政策性。 1.3.3 房地产开发与经营的参与者： 政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者。 1.4 房地产市场及其运行规律 1.4.1 房地产市场的概念： 狭义：指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的有形场所，如房地产交易中心等。 广义：房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。 1.4.2 房地产市场的分类： 分类依据 类型 按用途的分类 住宅、商业、工业、旅游、农业、特殊用途物业等。 按经营使用方式分类 销售、营业、出租、出售 按是否产生收益分类 收益性房地产、非收益性房地产 按开发程度的分类 生地、毛地、熟地、在建工程、建成后物业（含土地） 1.4.3 房地产市场的影响因素 （1）内部因素：时滞、生产者和消费者的心理因素、技术与理念的革新等。 （2）外部因素：政治制度（基础影响因素）、国民经济、政策法律措施、金融业发展状况、通勤技术、人文社会环境、自然环境等。 1.4.4 房地产市场的指标： 供给指标（空置率、新竣工量、灭失量、空置量等） 需求指标（GDP、人口数、就业人数、城市居民消费价格指数等） 市场交易指数（销售量、出租量、吸纳量、房地产价格指数等）。 1.4.5 房地产周期 1、概念： 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为 HYPERLINK /lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaIds_c=ssc.citiao.link \t /_blank 房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环反复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 2、周期存在的原因： （1）宏观经济周期波动（2）供需因素（3）市场信息不对称 （4）市场主体心理因素（5）政策因素（6）制度因素 房地产开发与经营程序 2.1 房地产开发与经营程序的演变（了解具体细节，不作要求） 2.1.1 新政引起的房地产开发行业的变化 土地使用权获取方式发生变化（招标拍卖挂牌） 2、自有资本金比例高 3、房地产开发经营业务链的分割重整 4、房地产开发经营程序发生变化 2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题 1、程序： 投资决策分析→土地使用权获取→前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计等）→建设施工→销售→物业管理 问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背； 划拨