房地产开发企业业务流程及各环节税种分析.pptVIP

一、房地产业税收管理 二、房地产开发企业税收政策的一般规定 三、房地产开发企业常见的涉税违法类型 及应对方法 第一部分 房地产业税收管理 第二部分 房地产开发企业税收政策的一般规定 （十）房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异 1.预售阶段：营业税计税依据和土地增值税预征收入金额和其纳税义务发生时间是相同的，即实际收到的预收款和收到预收款的当天。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天，这一点和营业税、土地增值税一样。 2.完工交付阶段：完工交付之后，采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的，营业税计税依据和企业所得税收入规定一样，以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，企业所得税收入则是以实际收到的预收款和收到预收款的当天。在土地增值税清算时点确认的收入，比营业税计税依据和企业所得税确认的收入要大。 3.关于代收费用：营业税代收费用除了维修基金（国税发〔2004〕69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税；代收费用企业所得税是否作为收入确认，并不影响应纳税所得额，只是有一点时间性差异；代收费用土地增值税是否作为收入，虽然并不影响增值额，但会影响增值率，如果涉及普通标准住宅免税，则不容忽视。 （七）房产税土地使用税纳税义务时间何时终止 个人所得税的一般规定 个人所得税的一般规定 印花税的一般规定 耕地占用税的一般规定 第三部分 房地产开发企业常见的 涉税违法类型及应对方法 一、预售房款未按规定预缴税款 （一）常见涉税违法类型 1.预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入； 2.将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入； 3.以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等； 4.分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账 一、预售房款未按规定预缴税款 二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入 （一）常见涉税违法类型 1.销售收入确认不及时，长期挂在“预收款”账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税； 2.只计商品房收入，车库销售不计收入； 3.整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账； 4.先租后售的收取的租金不记收入； 5.以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认； 6.以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理； 二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入 7.合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理； 8.视同销售产品不记收入； 9.视同销售商品价格偏低； 10.价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等）不记收入； 11.与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价； 12.代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理； 13.将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入； 14.其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。 二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入 （二）应对方法 1.收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况； 2.从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积； 3.审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送等）； 4.到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性； 5.根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积； 6.根据发票开具情况