武汉仙岛湖项目财务测算.ppt

项目建设期、财务评价期限及税费假设 建设项目建筑安装工程费假设 项目开发、资金投入时序假设 首期商务板块财务评估经营收入与费用——假设条件（3） 首期商务板块财务评估经营收入与费用——经营收入与费用估算 首期商务板块财务评估财务测算综合评估 项目建设期、财务评价期限及税费假设 建设项目建筑安装工程费假设 建设项目建筑安装工程费假设 项目开发时序假设 首期游憩板块财务评估经营收入与费用——假设条件（2） 首期游憩板块财务评估经营收入与费用——假设条件（3） 首期游憩板块财务评估经营收入与费用——经营收入与费用估算 首期游憩板块财务评估财务测算综合评估 首期开发建设财务评估小结 首期游憩板块财务评估 经营收入与费用——假设条件（1） 基础数据选取 本项目是度假中心多功能体，因此参照了武汉部分度假中心的价格； 收集的数据忽视了价格折扣因素，按照行规通常有15-30%的折扣 考虑到区域差异化，本项目将有针对性的调整价格战略 基础数据假设 本项目营运初期价格假设为300元/天，以后逐年递增，特别是营运前5年，递增幅度为每年10% 入住率：按常规经验酒店前3年的入住率呈线性增长，以后趋于平稳长年平均入住率维持在65% 全景式度假院落酒店 1 莱顿商服风情街 售价基础数据选取 根据调查，武汉商铺的售价近几年涨幅较小，基本在5%-10%，针对本项目，我们选取了几组数据作为项目价格参考 出售基础数据假设 本项目假设销售期为三期，第一期（2011年）出售20%，售价为4000元/m2 第二期出售20%（2012年），售价为4600元/m2 第三期出售60%（2013年），售价为5290元/m2 2 莱顿商服风情街 出租基础数据选取 本项目假设预留35%作为出租收入 2011年出租价格为1.32元/m2,并逐年递增 年出租率2011年为65%，前3年呈线性增长，然后趋于平稳，年均出租率为90% 出租基础数据假设 根据调查，武汉商铺的出租价格在0.5元/m2-1.50元/m2，均价为1.1元/m2 2 首期游憩板块财务评估 经营收入与费用——假设条件（4） 水上乐园游乐设施 价格基础数据选取 参照了广州、深圳等水上乐园消费标准 通常饮料、纪念品消费占门票收入的10-15% 一般小型主体乐园的年游客量10-20万 基础数据假设 本项目假设人均消费70元/人，包含门票、饮料等； 自运营起，人均消费逐年递增10%；每4年投入设备更新费； 在2010年预测有50万游客量的前提下，按照市场渗透率标准，本项目可承载每年7万人-10万人 3 经营收入与费用 年经营收入 具体测算见链接！！ 2011为正式投产期 平均年经营收入为5690万元， 其中水上乐园年经营收入：1080万元 莱顿商服风情街经营收入：603万元 全景式度假院落收入：4007万元 年经营费用 平均年经营费用为2065万元 其中水上乐园：506万元 莱顿商服风情街：127万元 全景式度假院落酒店：1432万元 仙岛湖项目土地一级开发成本测算 首期项目一级开发成本测算 二期项目一级开发成本测算 三期项目一级开发成本测算 仙岛湖首期开发项目财务评估 商务板块财务评估 游憩板块财务评估 第三部分：区域开发财务评估 仙岛湖项目土地一级开发成本测算 根据国测公司提供的数据： 我们将原来单价元/亩转换为元/平方米，据计算，土地成本为82.02元/平方米 项目动拆迁安置费为：125万元 测算依据（1） 测算依据（2） 三通一平：200元/m2(按占地面积计算) 上水：45元/m2 下排水：20元/m2 电力工程：100元/m2 场平：35元/m2 其它公共基础设施按公共基础设施的5%计算，如通讯等 景区道路：200元/m2 石板式桥梁（3座）800元/m2 公共绿化（含广场）150元/m2 停车场：200元/m2,按道路标准计； 前期工程费用含建设单位管理费1.5%,监理费0.6%,招投标代理服务费0.10%,市政工程文明施工费0.4%,工程质量监督费0.14,其它相关规费（数据来源根据武汉基建委规定与批文） 根据武汉工程造价咨询公司提供的基础数据： 首期一级开发投资测算——用地平衡表 首期占地20万平方米，两个功能板块，总开发量4.12万平方米 首期一级开发投资测算——总投资估算 注：前期工程费用包括：建设单位管理费1.5%；监理费0.6%；招投标代理服务费0.10%；市政工程文明施工费0.4%；工程质量监督费0.14及其它相关规费 二期一级开发投资测算——用地平衡表 二期占地9.7万平方米，共有3个功能板块，总开发量5.41万平方米 二期一级开发投资测算——总投资估算 注：所有数据假设均与一期相同，后期的开发成本暂没考虑涨价因素，由于二期的土地