人民币汇率与房价波动关联分析..ppt

汇率波动与房价波动关联分析 日本、韩国和台湾等国家或地区的数据显示，在一定的条件下，汇率升值对纯资产价格起到推动作用。 影响主要来自：一方面，来自国际资本的冲击；另一方面，利率水平变化 从本质上说，是房地产价格上涨和升值预期吸引了外部资金进入，而不是升值预期和外部资金进入导致了房地产价格的上升。而外资的进入同时起到了很强烈的示范效应，吸引内资进入。 三、从资产属性角度看汇率升值对房地产价格的影响 汇率波动与房价波动关联分析 在工业化和经济转型完成之后，汇率升值和房地产价格波动之间的关系变得似乎没有多大关系。 在不同的经济发展阶段，房地产商品属性、资产属性和生产要素属性的突出程度和重要程度并不相同，汇率对房地产价格的作用机制也不相同，甚至在某一经济阶段和与此相应的房地产某种属性相对突出的时期，房地产价格的波动完全可以不受汇率波动的影响而出现涨跌，而在另外某一经济阶段及其相应的房地产另外某种属性相对突出的时期，汇率波动对房地产价格的影响恰恰可能十分明显。 总结 汇率波动与房价波动关联分析 70-80年代上期，日元汇率升值过程中房地产价格持续上升，综合体现了日元升值对非贸易品、资产的推动作用，此时随着日本经济的软化，房地产的生产要素作用仍然起到明显的支撑作用。 50-70年代，日元汇率升值之前，伴随工业化和城市化进程，房地产价格的持续上升，更多的体现为其作为一种生产要素和普通消费品的特征 以日本为例 85年后，日本城市化和工业化进程结束以及经济转型完成，房地产的生产要素和商品要素已经弱化，房地产泡沫的出现更多体现的是资产要素的投机作用。 对中国的启示 升值的压力和经济增长方式转变的压力必然要求包括房地产在内的生产要素价格重估。在汇率升值不导致经济因某种原因（譬如类似于日本那样的产业转移和空心化）而丧失增长动力的情况下，经济增长对生产要素的需求和生产要素的绝对稀缺决定了房地产价格的走势。 中国城市化率为46%， 与日本1953年相当 从生产要素属性角度看 对中国的启示 按照日本的经验，汇率升值不但没有缓解贸易失衡，相反，可能进一步促进贸易品部门的生产率更快提高以及出口产业的国际竞争力，也促使了非贸易品部门相对价格的进一步提升。 从非贸易品属性角度看 汇率升值对中国房地产的作用机制或许只是刚刚开始 对中国的启示 随着中国人均GDP、人均收入的增长以及投资意识的增加，房地产的资产属性会不断提高，而且随着汇率升值，外资必然进入房地产市场，寻求汇率上升和资产升值双重收益。 从资产属性角度看 汇率波动与房价波动关联分析 人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，人民币升值使得从国外进口的商品价格走低，相对于人民币未升值前，公众可购买的物品和资产名义总额相应增加，财富的增长会促使公众增加消费。住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。 流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。我国对资本市场管制较严，但是房地产可以纳入管理相对宽松的经常项目，因此，大量因人民币升值而进入我国的资金会流向房地产市场。当国外投资者把外币兑换成人民币时，会导致我国货币供给增加，这种“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。 预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。而且，这种以投机为目的的“热钱”很有可能会引发内地民间资金跟风入市，进一步使房价走高。在人民币升值完成后，境外投资者将持有的房地产在价格上涨后出售并兑换成外币，便可获得货币升值以及房价上涨的双重收益。 日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。首先看下当时日本宏观、微观经济的情况。 人民币汇率与房价波动关联分析 ——以日本房地产泡沫为借鉴 人民币升值对房地产影响途径 新开放经济宏观经济学认为资本市场和外汇市场是具有互动关系的系统，外部冲击会通过外汇市场的传导引发资产价格的变动。 一、日本房地产泡沫研究分析 日本房地产泡沫发生时的背景 一、城市化进程接近尾声 日本城市化总体进程沿 S型曲线上升。1947年到1965年， 仅仅18年的时间， 日本城市化率由33.1%提高到68.1%，到1985年，日本的城市化已经达到 76.7%，日本的城市化已经接近尾声。 日本城市化进程 日本房地产泡沫发生的背景 二、经济面的变化 a、经济由“高速增长”转为““稳定增长” 日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高增速。1950至70年经济起飞阶段，年均增速超过10%，在70-80年代经济增速高达7%，80年代中后期，日本经济却如同吹起的肥皂泡，表象极度繁荣。 第一次转