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万商农贸城运营方案 万商农贸城 万商农贸城 目 录 一 项 目 简 介 第2页 二 市场规划及目标 第2页 三 团队结构及费用 第7页 四 市场启动运营管理 第8页 一．项目简介 1. 1 菏泽万商农贸城（原天源综合农贸交易园）是山东重点建设项目，占地1200多亩，市场位于定陶菏商公路以西，兴华路以北，是苏鲁豫皖的黄金连接点，是菏泽农产品交易航母，是定陶区唯一的农贸类专业规范市场，是定陶区城市规划指定的唯一活禽定点宰杀经营市场。发展前景远大，地理位置显赫，交通便利、人气旺盛。农贸城一期占地106亩70256㎡，占地面积35293㎡，前部为商业用房共609间。二期位于一期西侧占地64.9亩43267㎡，商业用地34613㎡，住宅用地8653㎡，建筑面积30594㎡，商铺114间住宅24套。 1.2 定陶区政府2016年开展“双城同创”活动，万商农贸城迎来大好发展历史机遇。范蠡商场升级改造，活禽、水产等业态商户在政府有关部门引导下，整体迁入。万商商业管理公司斥巨资300多万元对农贸城1号、2号棚升级改造。 1号棚蔬菜肉食经营区按室内商场标准，全封闭、多业态、功能化，地面、台面全瓷砖，水电消防齐全，达到了统一、安全、规范、卫生、文明要求； 2号棚活禽水产海鲜批发经营区布局合理，突出功能，按活禽宰杀“三隔离”要求建设商铺，真正成为了文明、卫生、高效经营市场。 二． 市场规划及目标 2.1整体规划：一期市场计划归行划市10个业态经营区，闲置门市按业态规划招商招租或业主自行经营开门营业，已开门铺店按业态要求调整或纠正，市场开门率达到95%。（见图1） 图1 一期整合完毕再继续优化整合二期。 图1 2.2 ?号棚为蔬菜、熟食制品、鲜肉经营区，四周铺面35个，固定台面59个。划分蔬菜综合经营区、综合制品经营区、羊肉及制品批零经营区、猪肉及制品批零经营区、熟食类批发经营区、和名优农产品经营区等六个业态板块（见图2）。铺位采取租赁（租期3年）和买断经营权（20年）两种形式，门市租金为8000元/年/套、摊位为3000元/年/套基本价格（以活禽铺位含公摊60㎡8000元/年为基准），依据位置不同租金上下浮动，做到一铺（位）一价，使公司收益最大化，预计日交易额30以上万元。 图2 图2 1号棚租赁收益预期表 铺位类别 价格（元/年） 个数 租期（免一年） 租金（2年） 占比 一类（铺位） 10000 8 3年 16万（2年） 17% 二类（铺位） 8000-9000 15 3年 24.6万（2年） 26% 三类（铺位） 6500-7500 12 3年 18.18万（2年） 19% 四类（摊位） 3000（均价） 59 3年 35.4万4（2年） 38% 预计租金收益 94.18万元 2.3 ?号棚为活禽、水产、海鲜批发经营区。活禽铺店根据政府“ 三隔离”及商户经营要求量身定制，水电、排水专门设计安装；水产批发水池及海鲜经营场地都能满足商户经营需求。活禽铺店17个，水产、海鲜28个。租金基本价格8000元/年/套，铺位采取租赁（租期3年）和买断经营权（20年）两种形式根据位置不同租金上下浮动，一铺一价。（见表3）预计日交易额35以上万元。 图3 图3 2号棚租赁收益预期表 铺位类别 价格（元/年） 个数 租期（免一年） 租金（2年） 占比 一类 15000 5 3年 15万（2年） 17% 二类 10000-11000 12 3年 25万（2年） 29% 三类 7000-9500 30 3年 46万5千（2年） 54% 预计租金收益 86.5万元 2.4 ?号大棚定位为蔬菜早市批发交易区，交易时间早2点到早7点。计划划分4-6轮车位36个；小四轮、大三轮车位15个；自种自卖交易区一个；临时占道摊位20个。（见图4）预计日交易额60以上万元。 图4 图4 3号棚收益预期表 铺位类别 价格（元/月） 个 数 租 期 租 金 大货车（4轮） 200 24 6个月（优惠一个月） 24000 大货车（6轮） 240 12 6个月（优惠一个月） 14400 大三轮、大电动 150 20 6个月（优惠一个月） 15000 地 摊 2-3元/天 30 预计租金收益 53400元/6个月 2.5农贸市场业主商铺前期计划统一沟通达成共识，签订《业主经营公约》及《租赁委托书》，按市场经营业态统一