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在一个成熟的住房市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的5%-10%。 ——英联机构董事长、南开大学经济学博士郭建波 豪宅7大要素 1、城市定律 区位定律：都市中心和非城市中心；首先豪宅多数依附于豪宅区才能存在，只有成为区之后，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此形成的尊贵感；其次在城市化进程较高的城市里，豪宅集中在几个相对狭小的范围内，唯有如此，才能在区内延伸出豪宅所需要的 配套设施。 2、稀缺资源的独占性 豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色、人文价值上。一般分为2类，第一：人文豪宅；第二：自然豪宅区； 3、低密度性和舒适性 4、装修和装饰的豪华性——审美取向和艺术收藏品； 5、居住的尊贵性——豪宅是身份的象征，所以物管成为物业保值增值的砝码； 6、豪宅的适度超前与可持续性 7、豪宅的安全性和私密性——公众视线之外、“路的尽端”； 可操作性 可操作性的房地产商品特性基本上可以分为五大类型： l.位置条件——距离30 分钟车城，作为居住必须是高端物业类型； 2.建筑条件——有待规划和研发（欧式别墅和日式温泉） 3.建造条件——见后 4.使用条件——见后 5.商品附加条件——见后 为什么定位为豪宅？ 市场 空白 寻找 平衡性 创新 差异化 尊贵 极品 唯一性 豪宅市场能量的释放 目标客户需求与地块对接 “基因重组”式创新，产生质变的效应 实现同类产品的差异化 打造豪宅终极产品 营造唯一产品，迅速提升价值 SWOT分析 优势 温泉、森林、自然山景好；（地块自然价值较好） 闻名遐尔的“天下第一汤”度假地，历史悠久的曹溪寺 距离昆明30分钟左右路程，交通极为便利； 有GOLF练习场，会所等； 劣势 自然景观水缺乏，需要人造； 周边村子居住形式反差极大，没有极好的配套； 140栋体量稍大，但各自拥有面积小；（容积率） 开发商尚无品牌效应； 机会 云南高档物业并没有真正形成； 同时拥有温泉、森林、优质自然环境、历史性的豪宅云南绝无仅有； 云南真正的豪宅居住区没有形成； 威胁 安宁温泉尚无高档私人住宅区，且安宁温泉整体形象近年减弱； 高档物业操作风险大；销售周期长；对资金要求高； 竞争对手如高天流云有一定的市场积累效应；连同其他物业同时带动了世博板块的认同度； 在此期间内，世博板块、东区板块、滇池路等将会规划一些高端物业； 100-280 500-800 项目定位 目标客户群定位 非目标 客户群 95％ 目标客户群： 企业家，外企CEO；海归派、财富领袖，政府高级干部；企事业高级领导，知名人士 目标客户群特征： 具有一定社会地位和思想内涵；有稳定可观的收入，讲究品位，渴望个人价值被社会认同； 目标客户群的居住心理： 追求与自身素质相匹配的住所；追求高质量、尊贵感、精神与物质的平衡； 挖掘 提升 市场定位 豪宅开发“方方面面都是精品甚至是极品”。 代表云南的 世界级别墅 900年 古刹 汉代温泉 名胜 绝佳 自然环境 专业 设计 人性化 服务 便利 交通 配套 艺术建筑 产品定位 超前性、差异性、市场导向性、创新性、高档性、生态性； 产品的质变创新 产品设计的唯一性 抢占市场的制高点 对项目而言： 舍我其谁的气势 对客户而言： 非你不嫁的诱惑 产品设计 市场领导者策略 打造别墅市场的“劳斯莱斯” 独特性 个性化 稀缺性 高品位 豪华性 高价格 产品 创新 度身 定造 人文与景观 建筑风格与主人品位 配套与装饰 单价与总价 1、整体规划（面积、设计、容积率 ） 2、建筑风格 ◎日式风格（Dutch）◎欧式风格 ◎美国风格（Ametican?Colonial?Revival）◎新古典主义风格（Neoclassical）◎法国殖民风格（French?Colonial）◎中式风格（Adam）◎意大利文艺复兴风格◎罗马风格（Roman?Revival）◎辛格风格(Shingle)◎法国折衷主义风格（French?Revival）◎意大利风格（Italianate）◎小型传统风格(Minimal?Traditional)◎当代风格(modernistic) 3、户型 4、会所 5、配套及装饰 6、社区智能化系统设计原则 7、物业管理——“把服务变成艺术” （豪宅必备的建筑产品要求） 营销推广策略 1、营销手法：通过价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略、公关策略、促销策略等系列组合的强势冲击与造势，实现销售。 建立温泉雅苑在云南标志性地位，打造项目品牌，扩大开发企业的市场影响力，引领豪宅新的营销理念及创新发展模式； 营销主题：云南奉献给世界的顶级别墅度假生活 主要诉求：温泉人文