超高层住宅案例的系统研究.pdf

超高层住宅案例的系统研究 本报告是严格保密的。 1 ◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征； ◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地； ◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在 的逐渐接受； ◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐 觉醒； ◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”…… 当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵； 当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时； 当超高层成为一种“现象”前； 我们需要准备些什么？ 超高层与普通高层的差别在哪里？ 当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎 样的特征？ 在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统 研究…… 我们得出： 市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着 某些共性； 进而我们又发现： 决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和 开发成本的比值密切相关…… 超高层是什么？ 4 从成本与技术角度 ：超高层相比普通高层产生 了质的变化 我国《民用建筑设计通则》 （JG37—87）将住宅建筑层 户型 数划分为：1～3层为低层； •通透性差 4～6层为多层；7～9为中高 •异形房间 层；凡超过100米均为超高 层 。 实用率 •面积的影响 安全性 •阳台 联合国1972年国际高层建筑 •公摊较高 •开窗 •电梯安全系数 会议将高层建筑按高度分为四 •消防楼梯增加 •可燃性材料增加 类：（1）9～16层（最高为 •每50米设置避难层 •人员疏散问题 50米）；（2）17～25层（最 •实用率多在70％左右 高到75米）；（3）26～40层 100米高度带 （最高到100米）；40层以上 来的质的变化 （即超高层建筑）。 成本 物业管理 日本建筑大辞典将5～6层至 •成本比高层高出 •便于统一管理 14～15层的建筑定为高层建 15%～25% •日常运行能耗高 筑， 15层以上为超高层建筑。 •对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大 其他 •后期维护管理费用高 超高层的界定在不同国家 量增加 •开发周期拉长