成本法及其运用培训教材(PPT).pptVIP

项目四 成本法及其运用 思路：求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 项目 单价 数量 单项成本合计 现场准备 ? ? ? 水泥 ? ? ? 沙石 ? ? ? 砖块 ? ? ? 木材 ? ? ? 瓦面 ? ? ? 铁钉 ? ? ? 人工 ? ? ? 税费 ? ? ? 其他 ? ? ? 重新购建价格 ? ? ? 工料测算法 问题 例：某建筑物于2008年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2008年内平均每月比上月递增1％；2009年与2010年基本保持不变；2011年与2012年内平均每月比上月递增0.5％；2013年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2013年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 解析 （4）指数调整法 基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 重新构建价格的求取 建筑物折旧的求取 积算价格确定 成本法 任务4.2 重新构建价格的求取 巩固练习 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　 ）。　　A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出　　B.重新购建价格是在估价时点的价格　　C.重新购建价格是客观的价格　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 答案：ABCD * 结 束 语 愿同学们对房地产估价理论与方法学习的兴趣随着课程进行不断增加而不是减少。 愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆幸，不是遗憾。 ——让我们一起努力！ 提出任务 设置情景 任务实施 任务小结 巩固练习 任务4.3 建筑物折旧的求取 一、含义 任务4.3 建筑物折旧的求取 基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 重新构建价格的求取 建筑物折旧的求取 积算价格确定 成本法 是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。 1.有形损耗 由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失2.无形损耗 由于功能上或经济上的因素（如技术进步、消费观念变更等）而引起的建筑物无形价值损失。 二、影响因素 任务4.3 建筑物折旧的求取 基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 重新构建价格的求取 建筑物折旧的求取 积算价格确定 成本法 影响因素 2 因使用产生破损 时间或风雨侵蚀 风灾、水灾、地震等 人为造成的破坏 物质 因素 技术更新 设计变化，含消费观念的变更 功能 因素 周边地区经济的衰退 建筑物与周边环境不相适应 区域的优良性发生减退 经济 因素 三、求取方法（1）—年限法 任务4.3 建筑物折旧的求取 基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 重新构建价格的求取 建筑物折旧的求取 积算价格确定 成本法 建筑物的耐用年限 资产评估所用的耐用年限应为经济耐用年限。 任务实施 《房地产估价规范》参考建筑物的耐用年限 非生产用房 受腐蚀生产用房 生产 用房 项目 10 30 30 30 40 40 50 70 10 20 20 20 30 30 35 50 40 砖木结构二等 40 砖木结构三等 80 钢结构 50 砖混结构二等 50 砖混结构一等 10 40 60 简易结构 砖木结构一等 钢筋混凝土结构 任务拓展 任务实施 建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时 建筑物建成时间 建筑物耐用年限截止 补办土地手续 土地年限截止时间 按建筑物耐用年限计算 任务实施 建筑物的经济耐用年限与土地使用权年限不一致时 建筑物建成时间 建筑物耐用年限截止 补办土地手续 土地年限截止时间 建筑物已使用年限+土地剩余使用年限 任务实施 建筑物的已使用年限 资产评估所用的应为有效使用年限。 任务实施 建筑物成新率的确定 q=1-d=1-(1-R)t/N V=Cq 问题 例：某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 解析 1、年限法 基本原理 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价公式 实施估价 重新构建价格的求取 建筑物折旧的