地价理论及其应用培训课件(ppt).pptVIP

收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。 式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为: 收益还原法的基本公式 n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格，即有限年期的土地价格： … … 收益还原法的基本公式 当n→∞时， 即无限年期的土地价格。 a 收益还原法的应用程序 （1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。 (三) 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 该法体现了“成本定价”的思路，但未能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，往往与市场价格存在较大差异。 因此，其应用受到极大限制，通常只适用于工业用地等市场不发育、难以利用其他方法进行评估的情况。或适用于新开发土地，既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 成本逼近法的基本公式 式中：V——土地价格； Ea——土地取得费； Ed——土地开发费；T——税费； R1——利息； R2——利润； R3——土地增值收益； VE——土地成本价格。 成本逼近法的应用程序 （1）判断待估土地是否适用成本逼近法； （2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及 增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取 得费、土地开发费及相关的税费、利息、利 润； （4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格； （6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 (四)剩余法 也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。 剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。 (四)剩余法 剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一 般有以下几种类型： (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地 或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房 地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地 价。 剩余法的基本公式 V=A-(B+C ) 式中：V——待估土地的价格； A——总开发价值或开发完成后的不 动产总价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 房地产开发项目的具体公式 式中：V——土地价格； A ——房屋预期总售价； CB——建筑费用；CP ——专业费用； R1——利息； CM ——销售费用； T——税费； R2——开发商利润。 剩余法的应用程序 （1）调查待估宗地的基本情况； （2）确定待估宗地的最有效利用方式； （3）估计开发建设周期和投资进度安排； （4）估算开发完成后的土地总价值或房地产 总价值； （5）确定待估宗地的土地价格。 (五)基准地价系数修正法 概念： 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 基准地价系数修正法的基本公式 式中：V——土地价格； V1b——某一用途土地在某一土地级别 上的基准地价； ——宗地地价各项修正系数； Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等 其他修正系数。 V= V1b 基准地价系数修正法的应用程序 （1）收集有关基准地价资料； （2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基 准地价； （3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地 地价影响因素条件说明表； （4）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价 系数修正表，确定待估宗地地价修正系数； （5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他 修正； （6）求出待估宗地地价。 (六)关于耕