物业服务案例.pdf

《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》 教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例 50 个供大家阅读参考。希望 对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】 某日，某高层楼宇 32 楼 B 室的业主向管理部门报上一份装修申报 登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予 以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场 核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的 具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细 说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可 盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检 查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例 二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区 进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、 出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相 关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主 准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设 计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因 1 素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计， 而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计 单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管 理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工 作，防患于未然。 【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间 不合适为由，要求其停止装修活动。 问：物业管理员的要求是否错误，为什么？ 【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目， 不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的 管理要求是错误的。 【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自 违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。 问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四 扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员 的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落 实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节； 第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取 的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要 点。 【案例六、104】装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱， 工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。 问