万科城TO广告公司培训课件.ppt

* 1 营销策略执行方略 2 通过本案的成功开发，结合万科品牌的含金价值的打造力，扭转南庄不适宜居住的固有观念，创造佛山本土高端市场全新豪宅领域。 确立全新市场价值观 以高出片区均价的价格水平树立全新豪宅价格标杆，以全新的豪宅价值观真正确立项目唯我的市场价值，同时实现项目资金成功回笼目标 本案目标 树立价值标杆 3 项目理解分析 1 客户需求判研 2 市场竞争分析 3 项目定位建议 4 营销执行计划 5 6 销售管理体系 提出总体思路 树立唯我价值并执行到底 我们怎样“赢”？ 提炼关键突破口 4 项目理解分析 5 本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性！ 土地面积：337543.71m2（579亩） 建筑面积： ≤77.635万m2 总户数：约5千多户 居住总人口：约2万人 容积率：2.3以下 项目指标： 1.1市场竞争理解 6 南庄以发展陶瓷行业为主，是工业重镇，空气污染严重，区域房地产业发展缓慢，市场关注度低； 本地房地产市场的滞后，令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房； 南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住房消费基本外流。 南庄人分流置业主要项目分布图 帝景南湾 中海万锦豪园 佛奥 天湖郦都 1.2市场竞争理解 7 1.3产品属性理解 开发面积：约13万m2 住宅指标： 独立别墅： 6套 1200 m2 7套 580 m2 TOWNHOUSE： 120套 350~400 m2 高层洋房： 162套 180 m2四房； 162套 70-130 m2两房与三房 本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。 一期经济指标： 君领世纪 万科城 城市核心区 祁福南湾 海琴湾 穆天子 南海碧桂园 周边区域主要低密度住宅项目分布图 8 传统观念上，项目所在的区域居住价值低，消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在 1.4项目属性理解 南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！ 9 佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点 佛山地区水道虽多，但两江分流的开阔水面较少 1.5自然资源理解 双江汇聚，千米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！ 10 南庄启动重要的13项市政建设，其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场； “优二进三”战略加速南庄环境治理步伐 打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路 ，水乡南庄已成了南庄新环境形象的一个标志， “住在南庄”的品牌即将打响 1.6 区域价值理解 城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。 “五心五片区、两江两轴线”规划 11 启动 高速发展 平稳发展 减缓发展 800 4000 8000 3207 人均GDP（美元） 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 4％ 5％ 8％ 15％ 年增长率： （按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算） 按照世界银行经济发展理论判断，南庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济发展处于高速发展阶段 根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，南庄宏观经济增长接近15％，房地产业应处于高速发展阶段。 南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。 城乡居民存款余额75.07亿元 1.7 区域经济发展 区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！ 12 金色家园的成功为万科品牌在佛山打响头炮； 随着万科在佛山的开发项目增多，消费者已认识到万科的开发实力。 1.8品牌价值理解 万科的品牌号召力已在禅桂中心区的消费者得到认可，具一定品牌基础！ 13 万科金色家园的形象是万科品牌在禅桂地区的主要代言人，其产品属性与万科城高端产品定位有一定差距； 顺德的兰乔圣菲与禅桂中心相距较远，对完整展现万科产品线欠缺直接的支持。 在禅桂地区，完整展现万科丰富的产品线，确立一线实力品牌发展商的形象至关重要！ 1.9品牌价值理解 14 项目理解小结 项目特性 项目地块拥有稀缺自然景观资源 万科品牌特质决定需在禅桂中心区确立高端品牌地位 未来南庄的发展规划可为项目的居住价值带来巨大的升值潜力 区域气质 南庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目 南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购买力外流现象严重 地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端购买力 矛盾 矛盾 区域现时综合条件对高端定位的局限性 矛盾体 15 思考1 如何让项目发挥地块江景资源的优势并规避片区环境的劣势？ 思考2 思考3 如何改变人们对南庄不适宜居住的印象？ 如何将南庄打造成令大佛山认可的豪宅区？ 16 树立万科品牌在豪宅领域的旗帜效应 树立项目作为城市一线江景豪宅的市场名片