置业锦龙营销执行报告汇报版.pptVIP

心海·锦龙营销执行报告;关于项目的战略性思考;报告思路;项目市场定位 项目客户定位 项目主题定位 项目规划建议 项目价格建议 项目销售方案 项目推广方案;;1;1;1;1;在现有条件的基础上提升项目品质和形象 ;代表华强南最高品质的、形象中高端的;;三级 辐 射;住宅客户定位;华强南片区住宅需求分析;华强南片区商铺需求分析;通过以上分析，我们进一步将核心目标客户的人文特征总结如下：;;地缘性特征、交叉特征明显;3;泛主题;韩国商业街主题;泛主题;项目主题定位——思考1;住宅主题形象;目标客户的价值观探索;沿着南园路， 自西向东， 踏着记忆的脚步， 我们寻访城市的年轮， 不知不觉走入了——;20年前这里曾是一片鱼塘， 那时还叫作沙埔头大队。;成立特区后， 村里建起了股份公司， 股份公司又盖了楼房， 每户村民分回一套， 用很少的钱买下， 并入股分配“商品房”， 从此过起了收租的生活。;大城小市;闹市背后……;访问对象：一餐厅老板 答1：我住罗湖 答2：来深圳还真不少年了 答3：这片我熟，天天都在这 答4：这一片政府不是规划了改造了嘛？我很看好 答5：我当然关注（项目），铺子多少钱？ 答6：这边就是吃喝玩乐，不然我开店干吗？ 答7：铺子这边卖到40000左右吧，好点的位置。;作为最早一批来深圳淘金的弄潮儿; 在日渐珍稀的传统的土壤里， 他们孕育了自己的文化， 并坚守着这份对城市的记忆。 ;心海·锦龙;;;心海·锦龙商业街推广名：;南园路1号;14;17;主题演绎;4;商铺划分原则—— 控制单铺面积，控制单铺总价，利于销售 商铺划分结合现有规划，减少面积浪费 商铺划分结合经营业态规划;1楼商铺划分; 二楼东侧主要划分为两个大的商铺，以降低整体出售的销售压力。 而增加的楼梯部分损失面积价值，将通过提高二楼的售价，分摊到二楼其他部分面积中去。;1－19号各铺位面积分布;5;项目价格定位逻辑;项目名称; 本项目 旧城改造项目　 片区生活配套齐全 教育配套齐全 片区商业比较 容积率 ;住宅价格定位——市场比较法;依据住宅估价理论和方法，项目评估后可实现的理论均价为： ∑比较标的物评估价格U??∑（各比较物业修正价格×比较权重） ×（调整系数） ＝（11550×20%+10850×20%+10080×10% + 11000×30%+11600×20%）×（81/76） ＝11906元/平方 因此，本项目住宅部分理论均价为：;（注：由于庆福园新盘刚销售，没有出租信息，故不作为样本。并对权重进行调整）; 住宅租金收益还原法; 住宅租金收益还原法;W=11900元/平米（±2%）;商业价格定位——市场比较法;项目;商业价格定位——市场比较法;依据商业地产估价理论和方法，项目评估后可实现的理论均价为： ∑比较标的物评估价格X＝∑（各比较物业修正价格×比较权重） ×（调整系数） ＝（45000×20%+70000×15%+30000×10% + 55000×35%+45000×20%）×（57/77） ＝37519元/平方 因此，本项目商业部分理论均价为：;　　区域租金情况分布：爱华路整体租金水平在100-300元/平米/月。;1楼临街街铺租金预计：150－200元/㎡/月 2楼商铺租金预计：60-80元/元/㎡/月; 商业租金收益还原法; 商业租金收益还原法;Z1=37500元/平米（±2%） Z2=18750元/平米（±2%）;本项目商业价格体系;本项目商业价格体系;6;销售总体策略;销售总体目标;　　 根据本项目的工程进度安排，取得预售许可证的时间大致在07年8月，因此营销现场的准备工作预计07年7月初完成，从07年7月至开盘日，预计有一个半月的储客期。暂定开盘日为07年8月18日（星期六），具体视取得预售许可证时间为准。;2007年7月;销售蓄势期;销售蓄势期;销售蓄势期;销售蓄势期;销售价格策略;年;7;项目推广整体计划; 策略—— 报纸广告投放计划软文硬广起相互配合、相互促进的作用（以软文为主，硬广起造势作用）。;作用——软文推广主要集中在蓄势期间，引起市场的关注，为之后的硬广推出做前期配合。软文报道让事件更具有客观性，让客户不单从本项目考虑问题，更能把徐项目置身于整个南园商圈这个大环境中，更有利于说服目标客户。;项目推广的媒体组合——DM广告;项目推广的媒体组合——短信广告;关键点：2007年6月安装户外广告及导示，7月-9月片区内户外广告宣传，具体