小而美便利型购物中心运作案例.docxVIP

随着国内新型城镇化的推进和深入，中国的城市发展将具备新的特点，中心镇、城市新区的规划建设和系统发展将逐渐推进，区域配套将逐步完善。这些区域的常驻人口也将逐步得到充实，相应的消费需求将迅速扩大，城市商业的格局和零售商业的区域格局也将随之变化，零售商业项目的区域化和小型化将成为与之相应的趋势之一，在这样的前提下，国内外近几年来出现的购物中心小型化和主题化的思路就更值得业界思考、学习和借鉴。 小而美购物中心的优势 相对于大型购物中心项目，小型购物中心具有以下优势：一是投资总额相对较低，开发环节资金压力相对较小，项目的投资风险相对较低，有利于企业进行风险管控；二是建设和招商周期相对较短，有利于迅速开业投入运营，产生现金流和实现盈利；三是项目的业态涵盖范围相对有限，有利于简化建筑设计和招商管理，后期运营管理的难度也相对较小；四是运营灵活，经营策略易调整；五是对项目核心辐射圈内的潜在消费需求掌控力高，可以制订有较强针对性的经营策略。此外，其项目培育期相对较短，租金提升空间较大，项目估值提升速度较快，有利于企业进行资本运作。　　综合以上分析，可以明显感觉到这些小型化的购物中心与大型购物中心之间的差异和优势。当然小型化的购物中心也具备商业辐射能力相对较弱、业态不全、难以提供全面的商业服务、运营团队对消费群的分析能力要求高等问题。但不可否认的是，购物中心的小型化依然是主流趋势之一。 烂尾项目的危害 新加坡 Iluma 购物中心 项目概况 名称：新加坡 Iluma 购物中心 地点：新加坡 Bugis 区维多利亚大街201 号 开业时间：2009 年 6 月1日 商业面积：26,762 平方米建筑层数：10 层 店铺个数：120 多个 停车位：321 个 总投资：1.6 亿新元 开发商：Jack Investment Pte Ltd新加坡 Iluma 购物中心净出租面积为 185,190 平方英尺，共 120 多家店铺，是一个集娱乐和零售于一体的开发项目。该项目作为新加坡第一个城市娱乐中心，强调表演和展览空间的组合，专门针对20 多岁和 30岁的年轻人士。 商户组合及主力店： 项目坐落在新加坡著名的白沙浮街区维多利亚大街，目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐。Iluma购物中心60％的面积是娱乐场所，其中在五楼有一个电影院，由Filmgarde管理。该商场还包括舞厅，吸引更多喜欢夜生活的年轻顾客。不像新加坡典型的购物商场，Iluma 没有超市。 该项目租金为 10—30 新元/平方英尺/月（约合 100—300 新元/平米/月） ，最高租金达50新元/平方英尺/月。每天能够接待访客 6—8 万人次。 项目的亮点与特色 ● 项目靠近地铁站，交通较为便利；建筑的露台和天台上种植了葱翠的植被，体现了现代建筑设计的环保理念； ● 项目坐落在新加坡著名的 Bugis 区，目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐，客流量比较大。凭借其独特的建筑设计不仅能够吸引当地的顾客，而且能吸引外来此地的游客； ● 该项目是一个集娱乐和零售的城市综合体，在娱乐和购物之间能形成顾客的相互拉动。它所带给客户的不仅仅是一种购物和娱乐的需求，更是一种体验和享受； ● 项目中除了影院，还有舞厅俱乐部的加入，给这座城市喜欢夜生活的人士增添了一个社交和公共活动的平台； ● 该项目 60%的面积为娱乐场所，这种业态的配比，打破了传统的一站式购物商业模式，而是形成了一种新的商业模式——城市生活休闲中心 。 欧洲拱廊购物中心 Europa passage 项目概况 名称：欧洲拱廊购物中心 Europa passage 地点：德国汉堡市中心 开业时间：2006年 10月5日 商业面积：30000 平方米建筑层数： 5层店铺个数：120 多个 停车位：700个 总投资：4.3亿欧元开发商：Aliday房地产有限合伙股份公司 欧洲拱廊购物中心位于汉堡市核心位置，是一个旧城改造项目，项目周边都是老建筑，购物中心是在折掉几幢建筑后建造而成，项目于2006年10月5号开业，总建筑面积为140000平方（包括办公），项目有700个车位，总投资达到4.3亿欧元。 商户组合及主力店： 欧洲拱廊购物中心是一个集购物及美食于一体的时尚购物中心。购物层共5层，包括各式各样的零售店铺和餐厅约120家。其中主力店有Wormland(服饰)、Benetton(服饰)、Se7enOceans Sushi Bar（餐馆）、YinYang Restaurant und Bar（餐馆酒吧）、Budnikowshy（护肤/香水）、Thalia Buchhandelung(书店)。次主力店有REWE(食品超市)、HM和Kult（快时尚）。其中店铺数量占比最大的是餐饮和服饰，分别为2