房地产估价理论方法丶估价报告要点解析及与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范.pdf

房地产估价理论方法、估价报 告要点解析及与抵押贷款有关 的房地产评估与风险防范 北京仁达房地产评估有限公司 于京博 目录 第一讲 房地产估价理论方法 第二讲 估价报告要点解析 第三讲与抵押贷款有关的房地产评估 风险防范 第一讲 房地产估价理论方法 房地产的含义 房地产是指土地、建筑物及其他地上 定着物，是实物、权益、区位三者的 结合。 对于房地产估价来说，有意义的房地产分 类主要是以下六种 ：①按照房地产用途的分类；②按照 房地产开发程度的分类；③按照房地 产实物形态的分类；④按照房地产权 益状况的分类；⑤按照房地产是否产 生收益的分类；⑥按照房地产经营使 用方式的分类。 房地产的特性  房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土 地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地 产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、 独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、 流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和 保值增值十个特性。（位置的固定性、长期使 用性、大量投资性、保值和增值性、投资的风 险性。） 房地产状况描述 房地产区位状况描述 房地产实物状况描述 房地产权益状况描述 市场价值  市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可 能的价格：  1、交易双方是自愿地进行交易的；  2、交易双方是出于利己动机进行交易的；  3、交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易 对象、知晓市场行情；  4 、交易双方有较充裕的时间进行交易；  5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 房地产估价的概念 房地产估价师根据特定的估价目的， 遵循公认的估价原则，运用科学的估 价方法，按照严谨的估价程序，在对 影响估价对象价值的因素进行综合分 析的基础上，对估价对象在估价时点 的特定价值进行分析、测算和判断并 提出专业意见的活动。 房地产主要估价方法 三大基本方法：市场法、收益法、成本 法 假设开发法 基准地价法 市场法的含义 市场法，也称为比较法、市场比较法、 交易实例比较法。市场比较法是将估价 对象与在估价时点近期有过交易的类似 房地产进行比较，对这些类似房地产的 已知价格作适当的修正，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 市场法的理论依据是房地产价格形成的 替代原理 市场法 市场法基本公式：估价对象比准价格=可比实 例成交价格×交易情况修正×市场状况调整系 数×房地产状况调整系数 市场法（以居住房地产为例） 市场比较法可比案例情况说明 比较因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 物业名称 北京市 *** *** *** 总价（万元) 待估 90 90 90 交易价格 单价(元/m2) 待估 18000 18000 18000 交易日期【年月】 2010.10 2010.11 2010.12 2010.11 市场状况 稳定 稳定 稳定 稳定 交易情况 正