我国房产税开征及其影响分析.doc

PAGE PAGE 30 我国开征新房地产税对各利益主体的影响 【文】 HYPERLINK /1334/Default.aspx 贾彦乐 内容摘要：在抑制房地产价格过快上涨的宏观经济政策中，开征新房地产税曾一度被认为是一个行之有效的办法，本文分析了这项改革对不同利益主体的不同影响，政府和开发商将获得改革的收益，居民购房者将承担更多的改革成本，进而提出在我国目前环境下还不应该开征新房地产税。 关键词：物业税 房地产税 土地出让金 一引言 随着近年我国房地产行业的持续升温，房地产税费改革也越来越被人们所重视，在一轮又一轮的讨论中，房地产税费改革都被寄予了控制房价的美好愿望，早在党的十六届三次会议上通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就明确指出，实施城镇建设税费改革，具备条件时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。随后在2004年11月22日至25日在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括国家税务总局、财政部和部分省、市、自治区地方税务局有关负责人，以及国内顶级财税经济专家、学者在内的100多人，就开征物业税进行了研究探讨。今年2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层共同对国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开的一场研讨会。会上，各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的房地产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻同时表示，2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税(房地产税)提供决策基础。在随后的两会期间，“开征房地产税”成为代表委员们讨论得十分热烈的一个话题。而两会之后的3月20日，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上明确表示，今后一段时期我国将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局，3月29日，一位参与房地产税改革的税务专业人士昨天向本报记者透露,北京作为房地产税试点城市,目前新老城区都在进行房地产税的模拟测算。4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。种种迹象表明，中国即将迎来物业税的到来，，然而这次房地产税费改革真的又如此神效吗？他将在多大程度上改变各个群体的利益结构？ 二我国目前房地产税收情况 对房地产直接征税的有6个税种：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，对房地产间接征税有7个税种：营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、城建税和教育费附加。 从房地产投资的各个环节来看，税种设置如下： 土地审批阶段：土地出让金及相关费用 房地产开发阶段：营业税、印花税、房地产、城镇土地使用税、企业所得税、土地增值税 房地产转让阶段：营业税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税、土地增值税和房产税 房地产保有阶段（经营用）：房产税、城市房地产税、营业税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。 以上各个环节的税收加上各种费用，大约占整个房价的60%，其中地租性质的土地出让金占30%，各项税费占30%，明显偏重，而开发商将这些所有成本都转嫁到房加中造成了我国房地产价格的飞速上涨，尤其是近年随着土地资源的紧张，土地价格上涨给使得房价的虚张，由此以降低房价的政策改革呼声渐起，在这些政策中改革房地产税制越来越被人们所关注。 我国房地产另一个税收问题就是“重交易，轻保有”，即我国房地产开发交易环节承担了较重的税负，而保有环节税负较轻。这势必会鼓励房地产投机的存在，因为房屋的持有成本较低，投机者可以把房屋先买下来，等房价上涨了在卖出去以达到赚取价差的目的。大量的房地产投机者的存在，虚张了需求，使房地产市场出现了供不应求的现象，进而助长了房地产价格的上涨。 三我国改革后房地产税收的情况 关于房地产税所包含的内容，学术界一直处于争论之中，由于学者众说风云、方案迥异，加上媒体的热炒，更是给房地产税蒙上了一层雾裟，到目前为止，并没有见到官方的具体文件，就现有文献较权威的提法大体有以下几种： 1 房地产税是把现在征收的发房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一种税收。《财经》杂志报道财政部税政司地税处一负责人提出：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外房地产保佑税的做法，转化为房产保有阶段同一收取的物业税。山东大学李齐云教授层在文章中指出：在物业税下分设土地税和房屋税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税