深度市场研究实例解析——帽峰山地块项目前期市场调研报告展示.pdf

报告2 决策资源房地产研究中心的深度市场研究工作包括区域 市场研究、项目前期市场调研及项目营销期的市场调研 等。覆盖了房地产开发的各主要环节，精确制导房地产 开发。本报告将展示决策资源房地产研究中心对广州市 帽峰山地块项目前期市场调研的研究报告，力求使读者 能够更深入的了解项目前期市场调研工作的核心内涵。 ■决策资源房地产研究中心市场研究部 深度市场研究实例解析 ——帽峰山地块项目前期市场调研报告展示 决策情报 2004年3月末受中体产业某部门委托决策资源房地产研究中心对广州市帽峰山和龙水库地块进行了实地调 研，本次调研的主要目的是基于广州市复杂的市场环境下，对本项目进行考察调研做出全面客观的分析研 究。（由于篇幅有限，加之保护商业机密的目的，本报告内容未能全部录入，敬请理解）。 一、总体经济环境调研 1、全国经济环境状况分析 2003年，我国国内生产总值比上年增长9.1％，达到11.67万亿元；按现行汇率计算，人均国内生产总值突破 1000美元，部分大城市人均可支配收入超过1万元。2003年广州市生产总值 （广东P）达到3466.63亿元， 按可比价格计算，比上年增长15.0％，增长速度创8年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算 的人均生产总值达到4.79万元，增长14.0％；按当年平均汇率折算，约合5793美元。新一届中央政府领导以 “全面建设小康社会”为指导，继续加强和改善宏观调控，巩固和加强农业基础地位，统筹区域协调发展， 推进西部大开发和东北地区等老工业基地振兴，努力促使国民经济健康、稳定地发展。 未来中国经济仍将持续高速发展，专家预测，未来20年，中国国内生产总值将以年均约7％的速 度增长。 2、项目所在城市经济状况 2.1、广州市国民经济水平及走势 广州市近年来国民经济快速发展 □　广州市统计局发布2004第一次广州市国民经济增长数据，2004第一季度，广州市完成生产总值882.21 2 大型专题深度研究系统 ·深度市场研究实例解析 亿元，比上年同期增长14.9%，同比提高1.0个百分点。 □　据统计，2004年一季度，广州市职工平均工资为7531元，比上年同期增长9.1%；城镇居民人均可 支配收入为4961元，增长13.4%；城镇居民人均消费性支出达3414元，增长14.5%。 □　广州市统计局根据第一季度统计数据分析，预测2004年广州市广东P将达4141亿元，增长13.5％。 广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度，表明广州国民经济总体呈现速度快、效益好的 良好发展态势。2004年广州市国民经济将稳步发展，房地产开发具有良好的经济环境。 2.2产业结构状况 （略） 2.3经济发展政策 （略） 3、项目区域经济特征(略) 4、房地产政策调研 4.1、全国性房地产政策现状及发展趋势 2003年，房地产政策频出，表明政府在不断加强对房地产的宏观调控力度。政府大力度的宏观调控对于 中国房地产业的未来发展将有着深远的影响。 从央行121号文件的具体条款来看，其作用表现主要集中在以下几点：一是商品房封顶才能按揭。这对实力 不济的小地产商，或自有资金不多的开发项目会有很大的影响。二是购买第二套房的按揭比例最高只能到7 成。相对于现在动辄8成以上的按揭比例，这条规定的实质是提高了买第二套房进行投资的门槛。而央行的 期望是，这可以对房地产投机行为有所抑制；三是商业用房——指写字楼、商铺等要竣工验收才能卖。这一 点跟上面的第一点类似，都是对开发商的自有资金提出了更高的要求。