广州市荔湾区HR—3地块价值分析报告.pptVIP

市场竞争 环境分析 综合考虑市场现状、未来竞争等因素，对市场竞争环境进行评价 市场现状 住宅：供应情况、成交情况、价格水平 零售商业、专业市场、商铺：供应情况、空置率、价格水平 未来竞争 在售项目待售部分 待售项目 后续土地供应（招拍挂地块及三旧改造地块） 契合度 住宅 零售商业 专业市场 街铺 市场现状 10 8 7 10 未来竞争 10 10 7 10 政策风险 6 6 8 10 合计 26 24 22 30 物业互动 影响分析 契合度 住宅 零售商业 专业市场 街铺 物业优化 8 8 7 10 溢价能力 8 4 6 8 合计 16 12 13 18 契合度 住宅 零售商业 专业市场 街铺 说明 可以为住户、整个大广州客户提供消费人群 为住宅、写字楼、酒店、游客提供 配套，帮助住宅溢价； 影响住宅私密性 资产处理 灵活性 契合度 住宅 零售商业 专业市场 商铺 资产处理 灵活性 10 8 8 10 合计 10 8 8 10 契合度 住宅 专业市场 商铺 零售商业 说明 变现灵活，资金快速回笼 若要打造零售商业，不建议分割出售 物业发展初判 契合度 住宅 零售商业 专业市场 街铺 地块适应性 35 33 26 37 市场竞争环境 26 24 22 30 物业互动影响 16 12 13 18 资产处理灵活性 10 8 8 10 合计 87 77 69 95 物业发展初判(星级越高越适合发展) ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ 适宜发展物业 可考虑发展物业 首选住宅、零售商业、街铺；次选专业市场 物业发展初判 适宜开发物业 可考虑开发物业 住宅 商铺 零售商业 专业市场 根据以上分析，地块可发展物业判断如下： 在作出物业发展的最终研判前,我们必须清晰两个问题: 1、项目商住面积比为60%：40%，此商业体量是否合理？ 2、如项目无法承载此商业体量，应如何调整和优化？ 测算项目可承载商业体量的额度 调整和优化本案适宜、可考虑开发物业的比例 物业发展判定 裙楼 塔楼 商场 商业临街铺 住宅 结论： 从居住的角度看，地块内部综合环境较优于，我们将住宅定为刚需性产品以及改善型产品； 在地块外部布置配套型商业，对其他发展物业起优化作用； 因项目直通地铁口，可考虑机械停车位建设，以增加地下室商业面积；如可行，则车位集中在三四五层裙楼划分。 容积率设定思路 市场类似项目容积率 初步财务测算容积率 框定测算范围：5.94 参考项目 占地面积 容积率 广物、龙津世家 0.43万平方米 8.2 物业档次 地块现状 目前HR-3地块临街已拆迁部分约5000平方米已用于地铁出口和临时商铺，根据最新拆迁公司摸查报告显示：尚有约3.2673万平方米建筑面积待拆除，其中公房面积6895平方米，其余为私有产权，多为2-3层的低密度住宅，住户约３００余户。根据入户调查，有意愿回迁户约占总户数的７０％，约３０％愿意弃产。本地块拆迁将以地铁公司的名义进行，项目公司提供拆迁资金。 方案基础数据设定 投资测算 经济指标 序号 经济技术指标 长寿路HR-3地块(宝华路以东、长寿西路以南） 单位 1 用地面积 16313.00 ㎡ 2 容积率 5.94 按照最后一次报批保守估算 3 建筑密度 35 % 4 绿化率 30 % 5 总建筑面积 121,899 ㎡ 6 计容建筑面积 96,899 ㎡ 6.1 其中 住宅面积(70%) 67,829 ㎡ 6.2 商业面积(12%) 11,941 ㎡ 6.3 车场面积(18%) 17,129 ㎡ 7 地下室面积（补地价做商业计算） 25,000 ㎡ 8 机动停车位 775 个 8.1 其中 三、四、五层停车位 571 个 8.2 地面停车位 204 个 备注 1、转换层面积=地下车位数量X30㎡/个计算，地下车位数量按计容面积0.8个/100㎡计算 2、如以楼上三、四、五层作为车位数量严重不足，路面停车位必须增加机械车位以满足规划需求 3、地下室面积对项目的内部收益率敏感度极高，如与容积率关联，则无法测算出最高内部收益率下的容积率，故本案按常规设定容积中值（5.94）时的地下室面积为固定值，不因容积率的变化而变化。 方案投资测算 投资测算 开发成本构成 序号 项目 造价(元) 计算标准 备注 1 拆迁成本 759,040,000 23,001 按照3.3万平方米拆迁面积住宅加商业70%回迁，30%弃产拉平均计算，包含地铁前期代垫拆迁费用 1.1 弃产成本 450,000,000 45,455 住宅按照35000元/㎡、商铺按照200000元/㎡计算 1.2 回迁临时安置成本 131,040,000 5