某地产项目调研定位报告.ppt

南昌众森项目调研定位报告 2014年1月 1、项目概况 2、项目属性分析 项目概况 项目鸟瞰图 分区用地面积及属性一览表 序号 用地性质 用地面积 1 旅游用地 38.11 2 住宅用地 24.60 3 住宅用地 4.37 4 住宅用地 6.76 5 住宅用地 175.65 6 住宅用地 19.31 7 住宅用地旅游用地 住宅38.10旅游26.23 8 住宅用地 5.92 合计 住宅用地 274.72 旅游用地 64.33 8 单位：亩 项目属性分析 区域属性 城市介绍 江西省省会，重要的综合交通枢纽。 南昌，又名豫章、洪城; 地处江西省中部偏北为江西省省会。 行政区划：六区四县——东湖区、西湖区、青山湖区、 青云谱区、湾里区、红谷滩新区；南昌县、进贤县，安义县、新建县（项目所在地）。 备注：南昌行政区划图（红色区域为市区范围） 江西省 一江两河：赣江、抚河、玉带河； 内四湖：东湖、南湖、西湖和北湖 ；外四湖：艾溪湖、青山湖、象湖和黄家湖 项目属性分析 区域属性 城市介绍 南昌水域面积2204.37平方公里，占全市面积29.78%；水域面积居全国前三甲。 名副其实的水城，因水而发，缘水而兴，古谚有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”之称。 项目属性分析 区域属性 城市规划 老城区 市政府 省政府 本案 昌北工业区 长棱工业园 昌东工业区 高新文教区 “双核拥江” 城市规划中心城区呈东西向发散，向东往瑶湖的方向推进，向西到达红谷滩新区； 红谷滩新区呈现南北向发展，但北侧受工业区限制； 城市热点板块与城市发展方向吻合：向东达瑶湖新城；向沿赣江两岸，红谷滩新区、西湖区朝阳新城自然延伸呼应。 城市发展方向以中心区域东延伸，西南发展。 朝阳洲板块 红角洲板块 红谷滩CBD 长堎板块 凤凰洲板块 青山湖板块 艾溪湖板块 瑶湖板块 中心城区板块 昌北板块 象湖板块 湾里 九龙湖板块 城东板块 新建县 高新区 青山湖区 东湖区 西湖区 青云谱区 经开区 红谷滩新区 　　从房地产板块属性看，项目虽属于新建长堎板块，但毗邻红谷滩CBD区域，与中心区域关系更为紧密。 项目属性分析 区域属性 房地产板块属性 红谷滩新区，地处南昌赣江北，与主城区隔江相望，原属新建县，2002年经批准正式成立红谷滩新区管委会； 新区总占地面积175平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，至今人口已超60万； 经过10多年的发展，红谷滩新区高楼林立，与主城区 “一江两岸”新格局形成； 红谷滩新区现已成为南昌的政治中心区。 项目属性分析 区域属性 红谷滩现状 项目属性分析 区域属性 小结 毗邻南昌唯一CBD红谷滩，行政与商业双核心位置，生活、交通配套成熟； 红谷滩未来住宅用地供应量较少，红谷滩向西为区域住宅开发新方向，新建县属于不限购区域； 周边新开发的住宅、商业规格较高，邻里结构调整向好，具备高端物业打造潜质； 新建县中低端项目居多，竞争力较弱； 政府对红谷滩中心区持续投入，新建县已归为红谷滩区； 随南昌地铁开发以及地区规划，东西湖区大量拆迁客户持币买房，又临近红谷滩已成熟，成为客户重点关注区域； 项目一期 多层 排屋 多层实景 排屋实景 排屋实景 项目一期内部实景（有6层电梯洋房和排屋产品） 项目属性分析 地块属性 地块现状 项目属性分析 地块属性 项目四至 项目南侧——已建成的项目一期南侧入口景观 龙潭河 项目南至——龙潭河 黄家湖 项目北至——黄家湖 优势：湖面宽，水质好，景观优势明显； 劣势：湖对面山上为烈士陵园，本地客户对此抗性较大。 优势：水面宽阔，最宽处120米左右，河景资源良好； 劣势：水质有污染，有较大异味。 项目西至——华东交通理工大学 优势：与学校相邻，居住环境学习氛围浓厚； 劣势：学校人口密集，对于周边环境有一定影响。 优势：地块内道路，连通红谷滩新区和新建县，规划向东跨越昌九高速进入红谷滩新区，改造后出行更方便。 劣势：属市政规划改造公路，时间未定。 目前道路 未来规划 未来规划 项目属性分析 地块属性 项目四至 项目内部——黄家湖东路 目前黄家湖东路为双向六车道 （规划为48米城市主干道） 乌沙河 万达广场 万达广场 乌沙河河面较窄，为赣江的支流，目前污染较重，有异味；未来政府会投入资金整治河道。 万达广场商业体量20万方，涵盖万千百货、万达国际影院、大玩家娱乐城、大歌星KTV、华润万家超市等主力店。莱蒙都会商业体量80万方，地块商圈围绕，商业氛围逐渐形成，商业价值得到提升。 项目东至——乌沙河及对岸的万达广场（距离项目约1.2公里） 莱蒙都会 双向3车道，穿过昌九高速、连接会展路，可直达红谷滩中心区。 项目南侧主干道——红湾公路 红湾公路 瀛上公墓区 主管部门为南昌市民政局； 市殡葬管理处管辖的国