某社区商业模式概述.ppt

1 社区商业概述 1.1 社区商业定义 1.2 社区商业发展历程 1.3 社区商业特征 1.4 社区商业与城市商业的区别 1.5 社区商业分类 1.6 国外社区商业开发模式 1.1 社区商业定义 定义 社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业 1.2 社区商业发展历程 发展历程 社区商业起源 社区的由来 社区商业发展 社区商业火爆 1930 1950 1990 2005 “社区”一词，是20世纪30年代中国社会学者由英文“community”翻译而来。 其强调这种社会共同体是存在于一定的地域之内的。 19世纪50年代美国产生了专门服务郊区新建社区的社区商业。 60年代，英国、日本、法国等西方国家也相继出现大规模的社区商业。 70年代，新加坡的社区商业也有了大规模的发展。 我国社区商业起于90年代初的北京、上海等大城市，延续了“社区商业就是为社区居民服务的属地型商业”的内涵。 20世纪末开始，国内新规划的社区，根据规划理论和实际需求，与社区同步建成的新社区商业。 在商业溢价远高于住宅的背景下，开发商一味地追求商业面积最大化，导致了社区商业同质化现象严重。 2010 主题特色路线 住宅限购，社区商业逐渐重视居民的实际需求、前期商业定位规划及后期运营管理。风情、主题、特色、艺术、文化等类型社区商业涌现。 2012年9月，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。 1.3 社区商业特征 特征 顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 盈利稳定性 需求依赖性商圈扩展性 1.4 社区商业与城市商业的区别 与城市 商业的区别 1.5 社区商业分类 分类 1.6 国外社区商业开发模式 国外 开发模式 2 成熟社区商业开发模式分析 2.1 常规开发模式 ：万科假日风景社区 2.2 新加坡模式 ：苏州邻里中心 2.3 文化体验模式：万科良渚文化村 2.4 运动休闲模式：光耀地产艺术住宅 常规开发 新加坡模式 文化体验 运动休闲 万科假日风景社区 苏州邻里中心 万科良渚文化村 光耀地产艺术住宅 选取国内以下四种成熟社区商业开发模式作为本报告的分析对象 2.1 万科假日风景社区 项目概况 新市镇型综合社区商业 项目特性 上海、外郊环、成熟社区、周期开发、中等规模 项目特点 新兴社区与原有老城区的并存 中高档社区商业与周边低档商业的共生 “郊区化新城镇”的发展进程 项目位于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带，从规划之初即采用国外先进的“新市镇”造镇理念 万科假日风景社区（社区商业） 投资商 万科集团 开发商 上海万科长宁置业有限公司 物业地址 上海市闵行区畹町路99弄 商圈 七宝商圈 区位 外郊环 占地面积 —— 建筑面积 20000平方米 功能定位 社区一站式商业中心 建筑形态 商业中心、商业街 经营模式 先租后售 主要业态 大型超市、餐饮(休闲餐饮\大中型餐饮\快餐\特色餐饮……）美容美发美体\服装\健身等 2.1 万科假日风景社区 选址策略 选址在极具发展潜力的新兴居住区 ①假日广场 ②沿街底商 ③蚂蚁工房底商 ④苏豪街 ⑤社区中心 项目位于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带，从规划之初即采用国外先进的“新市镇”造镇理念 2.1 万科假日风景社区 定位策略 挑出市场空白点、定位中档社区商业 市场空白 万科假日风景广场建筑面积 20,000 平方米 上海市2007零售商业坪效 0.89 万元/平方米 年营业额平衡点 1.78 亿元 综合社区商业街 辐射人群 人均消费力（元） 人口数（人） 消费力（亿元） 消费特征 商业支撑度 总消费需求（亿元） 核心圈 500米内 14967 25,000 3.7 经常消费 60% 5.57 次级圈 1公里内 12471 60,000 7.5 偶尔消费 30% 辐射圈 2公里内 13719 80,000 11 流动消费 10% 数据来源：市场报告、CRIC、 上海统计年鉴 2.1 万科假日风景社区 开发策略 社区商业与住宅同步开发 商业面积分析 开发周期 住宅建筑面积（㎡） 规划户数（户） 规划人口（人） 入住率 商业建筑面积（㎡） 商住配比商业/住宅 人均商业面积（㎡/人） 假日一期 100,000 750 2,400 100% 7,500 7.5% 假日二期 69,260 563 1,802 100% 1,000 1.4% 假日三期 112,908 982 3,