不动产信托登记问题研究.docVIP

. .. 不动产信托登记问题研究 　　摘要：不动产信托财产以登记为公示才有对抗第三方的效力。然而本文分析我国不动产登记的立法和制度后，发现我国不动产登记很不利于信托制度优势的发挥，关于不动产信托登记的立法也落后。借鉴世界不动产登记立法的和大陆法系国家地区不动产信托登记经验，本文提出了若干改进不动产登记立法的设想。 关键词：不动产，信托财产，信托登记 信托不是合同，不要支付对价，做到了合同法无法做到的事情，否则，受托人无法对信托财产进行实际的管理和处分，实现信托目的。 物权法理论一般将物权公示理解为物权本身的公示，即动产以交付、不动产以登记为物权转移、设定过程的公示手段，就具有公信力。物权以公示对抗第三人是物权区别于债权的根本特征。以不动产作为信托财产，其财产权利的公示才具有对抗第三人效力的作用，根据我国《信托法》第十条，以不动产为信托财产的，其公示应是登记。 然而，在我国信托实践中，有的信托公司以土地、森林和房产等不动产设立信托，并以此进行融资和信用增级时，因为重复征税、手续费和程序的繁杂，没有进行登记过户。这就形成了信托投资公司等作为受托人的占有瑕疵。所谓占有瑕疵，指受托人对财产的占有没有所有权或者合法的占有权。这就发生下列问题：信托关系是否成立？受托人是否能够取得信托财产权？受益人能否享有信托受益权？对此，英美法系和大陆法系的