南京金地地产所街项目营销策划竞稿.pdf

金地南京所街项目营销策划竞稿 2007.5.24 目录 关于地块 看清市场 找“人” 做“东西” 卖钱 地块研究 关于地块 ——究竟是怎样一块土地？真正价值何在？ 地块研究 现实属性 项目地块属性 未来属性 土地现实属性解析－地块自身禀赋分析－区位分析 • 老城VS新城 • 老CBDVS新CBD • 老河西VS新河西 • 老社区VS新社区 区位上：既不属于老 城又不属于新城；既 龙江老河西 南京老城 不能受到老CBD辐 射又不能受到新 新街口CBD CBD辐射；居住环 境上：本案为新兴品 本案 质社区但周边住区品 奥体新河西 质感却不甚理想。 奥体CBD 河西新城 结论点：本案区位界定上有被边缘化的可能 土地现实属性解析－地块自身禀赋分析－基地资源分析 基地内外部均无景观资 流动人口聚 上世纪八九十年 居区 高压线 代新建的住宅小 源，地形无高差，基地 区 西侧有高压线通过且高 压线不能下地和移动， 周边居民区品质感不 高。 流动人口聚集区 结论点：土地先天禀赋不高，需在产品上寻求突破 土地现实属性解析－基本技术指标分析 项目地址 所街 所在板块 河西板块 •总量中等规模社区 89345.6 •中等开发强度社区 占地面积 总建面积 151887.52平方米 平方米 •容积率和限高显示小高 层将作为主力产品，但加 容积率 1.7 绿化率 40% 入部分低容积率的产品并 居住用地70年，酒店 非没有可能 式公寓用地65年, 用地性质 二类居住