论买卖不破租赁...docVIP

. PAGE .. 论买卖不破租赁 ——兼论我国《合同法》第二百二十九条之适用与修正 [摘要] 在买卖不破租赁的情形下，租赁权是一种物权化的债权。买卖不破租赁适用于不动产、动产和土地权利的出租，以及在租赁物上设定他物权的情形。买卖不破租赁要求有有效租赁关系之存在、租赁物交付承租人占有中、租赁物所有权移转于第三人这三项构成要件。在买卖不破租赁发生后，出租人完全脱离原租赁关系，除对承租人负有通知义务外，不负有其他任何责任。承租人的押金返还请求权究竟应对何人主张，要依究竟何人实际控制押金而定。为了弥补不动产占有公示的不足和防止债务人与他人虚设租赁契约逃避债务，法律应要求租赁契约经登记后始有买卖不破租赁之适用。 [关键词] 买卖不破租赁 动产 不动产 占有 公证 登记 On Sale’s Unbreaking of Lease and Application and Amendments of Treaty 229 of Contract Law [Abstract] Sale’s Unbreaking of Lease ,which not only can be applicable to real estate、movable property and land right’s lease, but also can be applicable to other property settings on the leasehold ,is a kind of claim, but it also has some characters of property. Valid lease existing、delivery of possession of leasehold to lessee、and delivery of property of leasehold to buyer are required when sale ’s unbreaking of lease is applicable. When sale’s unbreaking of lease happens, lessor breaks away from the relationship between the lease, except that lessor has to informs lessee about the delivery of property. Lessee should require whom to return the rent deposit, which depends on who holds the rent deposit in fact. Publicity of possession is not enough on real estates;besides, debtor often sets false lease to escape debts with others. To avoid that, registration of lease is required before sale’s unbreaking of lease is applicable. [Key Words ] Sale’s Unbreaking of Lease Movable Property Real Estate Possession Notarization 引言 买卖不破租赁，一直是租赁关系上讨论的重点，在社会生活的运作上，亦相当重要。长久以来，买卖不破租赁引发的一系列问题，不断引人思索。但我国大陆学者，对此问题鲜有深入而全面的探讨。另外，我国《合同法》第二百二十九条对买卖不破租赁的规定，甚为简单，对司法实务之运行，多有不利。在我国，房屋所有权的观念深入人心，但房屋租赁关系远没有西方国家发达，这大概与法律的不完善，多有关系。为此，笔者拟从买卖不破租赁的性质谈起，结合土地权利在我国的法律地位，以及占有制度和物权变动模式，探讨了买卖不破租赁的适用范围。在分析买卖不破租赁内涵的基础上，借鉴大陆法系各国的立法例，构建了我国买卖不破租赁的构成要件，分析了买卖不破租赁发生后的各种法律关系。从弥补不动产占有公示性不足和防止债务人虚设租赁契约以逃避债务的角度，结合我国的国情，论证了租赁契约登记的客观需求性和现实可行性。希望拙文的论述，对买卖不破租赁的理论探讨、立法完善和实务运行，有所裨益。 一、买卖不破租赁的由来与租赁权的法律性质 （一）买卖不破租赁的由来 租赁在罗马法上视为债权，从而租赁物所有权发生变动时，承租人不得以租赁权与新所有人对抗，学说上称为“买卖破租赁”。自后大陆法系各国立法