孔雀枫情水岸定位及物业发展报告.ppt

报告核心内容 第一部分：项目目标解析 第二部分：项目关键点分析 第三部分：市场分析 第四部分：客户分析 第五部分：价值判断 第六部分：项目定位 第七部分：产品打造体系 第八部分：经济测算及推售 物业类型的选择问题 方案的布排 产品打造体系 1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造 回归市场：对项目受益价值贡献排序 TH 小高层 独栋 洋房 —— 尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益 构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提： 1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数 1、A1小独栋价格， A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格 2、X1小独栋建筑面积， X2 TH建筑面积，X3 洋房建筑面积，X4小高层面积 3、0=(X1,X4) =19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况 X1+X2+X3+X4=A X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=B 0≤（X1、X2、X3、X4）≤A 建立关系式求解函数 R1小独栋的常规容积率； R2TH的常规容积率； R3洋房的常规容积率； R4小高层的常规容积率； 资源来源：世联模型研究 可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率 物业类型 产品特征与市场反应 选择 对于项目的贡献 常规产品 小高层 11-12层为主，易于接受 做足容积率，出面积 普通多层 6层，传统形式，爬楼梯，难以接受 以联排为主的类别墅 高端产品主要的形式 单方成本润率较高 独栋 价值标杆，低密度意象 受政策限制不允许 创新产品 情景花园洋房 层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值 创新方向 平衡容积率 三叠拼 花园洋房的升级版，档次略低于联排产品 创新方向 平衡容积率 后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围 约9-12层，一梯两户，户均面积约为180平米。 高性价比，人文氛围； 居社区景观制高点，饱览水岸无限风光； 物业类型的选择问题 方案的布排 产品打造体系 1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造 地块价值分析 河岸 A A B C C C D D D D D 地块价值排序：A〉B〉C〉D 前提： 与潮白河距离。 外界道路干扰。 周围建筑关系。 内部道路。 私密性。 规划理念——低密度意象，层次分明，资源共享 关键词： 低密度社区意象—— 展示区以低密度产品为主 各类产品组团式分布—— 满足容积率限制的同时，实现各组团相对同质，视野开阔 四合院落—— 产品升级，较高容积率下的独栋创新 河岸+叶脉水系—— 亲水、居水、观水三重享受，资源共享。 羽系路网，尽端路设计—— 尽量减少道路交通面积，同时保证私密性。 风格：“孔雀城”延续和升级 联排：低密度意向，庭院感，最大程度增大密度（6联排以上） 三叠拼：赠送面积 情景花园洋房：创新产品、增加附加值 览景高层：无层高限制，可作创新，增加附加值 “孔雀”系列产品升级+规划条件限制 概念设计与分析——总平 纯水岸 “水”： “仁者乐山，智者乐水”，水者，远智而养性。 “岸”：临水者也。 孔雀临水，如君子镜心，展翅疏羽也。 概念设计与分析——构思 构思 水在房前屋后流动 水在生活空间中渗透 水的可观、可游、可临、可戏 最大限度的亲水为构思关键 概念设计与分析——交通 道路轴线+小区广场 尽端式组团道路 尽端式的组团道路将集合住宅与别墅在使用上分开，实现人员分流，生活空间相对独立完整 交通：便捷，区分人流 概念设计与分析——动静分区 两种道路体系 取直，就曲——取直是为了通前庭，就曲是为了连后院。 两种生活节奏——两种生活风情 概念设计与分析——长径密林 长径密林 长径密林：笔直而悠长的道路，路旁的行道数，透过密林的阳光，向您讲述光阴的故事。 视觉化的，也是生活化的。 概念设计与分析——三级水岸 三级水岸 由开放到私密三级水岸——景观水岸，活动水岸，生活水岸。 活动水岸与森林步道和公共空间相结合：公共空间可以是休闲的、运动的、景观的、聚会的、晨练的、