美国房地产行业发展历程.ppt

美国房地产行业的发展历史 万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之6 美国房地产行业的发展历史 基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系 1、基础历史数据 美国房地产市值总量变化 美国房地产行业结算套数 90年后年度新屋出售套数不断增长 美国房地产行业平均单价 美国近一个世纪的住房价格指数变化 美国房地产价格指数变动（vs.2000年) 美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁 美国GDP的增长和美国人口的增长（环比） 近半个世纪美国房地产业市值总量变化 美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线 居民住宅的变迁 美国住宅地产业50年的变迁 二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年） 本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调 二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年） 本年度新开工房屋： 2.4 million（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。 单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%； 72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。 50% 以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。 墙体主要有木材和砖组成 二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年） 到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间 空调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调） 外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%， 铝板材和一些隔热材料占40% 住宅的变化---人们生活水平提高 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。 单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本 美国房地产行业相关法规的历史变革 美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规） 美国关于住房政策的变迁1 1908，Residence District Ordinance： 国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。 1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制； 以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。? 1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson， 高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。 美国关于住房政策的变迁2 1934国会通过并颁布实施 National Housing 法律，同年组建the Federal Housing Authority (FHA). 该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。 1937，国会通过另外一个与 National Housing 相关的法律 ，该法律要求FHA 致力于清除国内的贫民建筑。FHA 组织相关部门为当地政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。 这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超过120，000的住宅。 1949，Housing Acting： 国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人们居住环境密切相关。通