长沙红星佳园定位与发展策略报告终稿.pdf

中国地产营销实战军团中国地产营销实战军团！！ 谨呈：园康置业投资有限公司 红星佳园项目 定位与发展策略报告定位与发展策略报告 （2011-5-29） 第一部分 地块指标分析 第二部分 项目开发难点 报 告 告 第三部分第三部分 项目分析项目分析 纲 提 第四部分 市场分析 第五部分 项目定位 第六部分 项目开发策略建议 第七部分第七部分 总结总结 PARTPART 11 第一部分 地块指标分析 纲要 ■■项目规划指标项目规划指标 ■地块现状 ■项目特定开发条件 1.1 项目规划指标 用地使用性质 C2;C2R2 可兼容使用性质 块 地 净用地面积 C2：8613㎡; 容积率 ≦C2：6.3; 指 指 C2R2：26508㎡ C2R2：4.5 分 标 建筑密度 ≦C2：37﹪; 绿地率 ≧25﹪; C2R2：30﹪ C2R2：38﹪ 析 析 建筑高度控制建筑高度控制 ≦100M≦100M 广场面积广场面积 规划可建建筑面积为173547.9㎡,其中商业96012㎡,住宅77535.9㎡。 1.2 地块现状 块 地 指 指 分 标 析 析 地块地形由西南向东北角倾斜，地势落差为5～10米 1.3 开发特定条件 块 地 ■■项目由园康置业投资有限公司与红星村合作开发的项目由园康置业投资有限公司与红星村合作开发的。红星村以地块入股红星村以地块入股， 根据协议约定，西边地块的东边，回报一栋面积为35001㎡的三星级酒店及 西边地块的西边回报一栋面积为7457㎡的商业综合楼1栋。 指 指 分 标 ■项目酒店与综合楼系回报物业，不需要进行经营与销售。 析 析 ■■项目开发力求产业去化度高项目开发力求产业去化度高，，快进快出快进快出。 1.4 小结 ■地块成“7”字型布局，西南与东北存在地势落差； 块 地 ■项目开发的特定条件的约束较大； ■长沙市城乡规划局给出地块经济指标严格限制了本项目的规划设计标准。 指 指 分 标 以上三点对本项目的定位与物业发展给出了多方限制以上三点对本项目的定位与物业发展给出了多方限制。如何基于现有情况和如何基于现有情况和 条件，尽可能的给项目确认一个更为合适的定位与物业规划呢？ 析 析 PARTPART 22 第二部分 项目开发难点 开发难点透视 目 项 ■商业体量过大